投資用の不動産を購入するためには、一般的に多額の資金が必要です。不動産投資を始めたいと考えているものの、最初からまとまった資金を投じることに抵抗がある方も多いのではないでしょうか。
そこでおすすめしたいのが「不動産投資信託（REIT）」です。不動産投資信託であれば、金融機関からの融資を受けることなく数万〜数十万円の資金で始められます。
一方で、不動産投資信託にはデメリットもあるため、よく理解をしたうえで投資することが大切です。本記事では、不動産投資信託の仕組みや種類、メリットなどを分かりやすく解説します。
目次
不動産投資信託（REIT）とは
まずは、不動産投資信託の仕組みや種類をみていきましょう。
不動産投資信託の仕組み
そもそも投資信託とは、複数の投資家から集めた資金を1つにまとめて、商品（ファンド）の運用方針にしたがって国内外の株式や債券などに投資をする金融商品です。
不動産投資信託（REIT）は、投資対象がオフィスビルや商業施設、ホテルなどの不動産である投資信託です。通常、投資信託の価格は1日に1回更新されますが、不動産投資信託は金融商品取引所に上場しているため、株式と同じく刻一刻と価格が変動しています。
不動産投資信託の投資対象となる不動産の種類は、以下の通りです。
- オフィスビル：都心にあるオフィスビルなど
- 商業施設：ショッピングセンター・百貨店など
- 住宅：マンションなど
- 物流施設：物流倉庫など
- ホテル：ビジネスホテル・リゾートホテルなど
- ヘルスケア施設：医療施設・高齢者向け施設など
不動産投資信託に投資をした人は、間接的に不動産のオーナーになることができます。
投資先の不動産から家賃収入や売却益などが得られたとき、投資家は出資金額に応じて配当してもらえます。
不動産投資信託の種類
不動産投資信託には、以下のようにさまざまな種類があります。
- 単一用途特化型：投資対象がオフィスビルや商業施設など特定の種類の不動産である不動産投資信託
- 複数用途型：複数の種類の不動産に分散投資する不動産投資信託
- J-REIT：日本国内の不動産に投資をする不動産投資信託
- 米国REIT：アメリカの不動産に投資をする不動産投資信託
複数用途型には、2種類の不動産に投資をする「複合型」と3種類以上の不動産に投資をする「総合型」があります。
他にも、投資対象が複数のREITである投資信託（REITファンド）やETF（REIT ETF）に投資をすることも可能です。
ETF（Exchange Traded Fund）とは、上場投資信託のことであり、株式と同じようにリアルタイムでの取引ができます。
不動産投資信託のメリット
不動産投資信託の主なメリットは、以下の通りです。
- 少額から分散投資できる
- 不動産投資のプロに資金の運用を任せられる
- 流動性が高く換金しやすい
1つずつみていきましょう。
少額から分散投資できる
マンションやアパートなどの現物不動産に投資をする場合、一般的に数百万円や数千万円と多額の資金が必要です。そのため、金融機関から融資を受けて不動産投資を始める投資家は少なくありません。
また、複数の物件に分散投資をする場合はさらに多額の費用がかかります。金融機関の融資を利用できるとはいえ、複数の物件を所有するには多くの資金と時間が必要でしょう。
その点、不動産投資信託であれば数万〜数十万円前後から購入できる商品もあります。
投資した資金は、他の投資家から集めた資金とまとめられて複数の不動産に投資されるため、不動産投資信託であれば個人では難しい分散投資も可能です。
不動産投資のプロに資金の運用を任せられる
現物の不動産投資では、基本的に投資家自身が物件を選びます。
安定した収益が期待できる物件を選ぶためには、不動産投資についての深い知識や豊富な経験が求められるため、初心者にとってはハードルが高いかもしれません。
不動産投資信託の場合、投資家から集めた資金で投資する不動産は、不動産投資のプロである資産運用会社が担当します。不動産の維持や管理は、資産運用会社が選ぶ管理会社が担当します。
投資家自身が物件を選んだり不動産を管理したりする必要がなく、不動産投資のプロに運用を任せることが可能です。
流動性が高く換金しやすい
マンションやアパートなどを売却するときは、不動産会社に仲介を依頼して買主を探してもらうのが一般的です。売却活動を始めてから買主と売買契約を結ぶまでに、数ヶ月〜半年ほどかかるケースは珍しくないため、現物不動産の換金性は低いといえるでしょう。
一方の不動産投資信託は、金融商品取引所に上場している銘柄であれば、いつでも売却の注文ができます。そのため、現物の不動産と比較して流動性が高く換金しやすいです。
不動産投資信託のデメリット
不動産投資信託には多くのメリットがある一方で、以下のデメリットがあります。
- 価格変動のリスクがある
- 運用する会社が倒産するリスクがある
- 災害リスクがある
1つずつ解説します。
価格変動のリスクがある
不動産投資信託は、資金の運用をプロに任せられるとはいえ、元本が保証されているわけではありません。株式と同じように金融証券取引所で取引されているため、不動産市況や社会情勢などの影響で日々価格は変動します。
投資対象の不動産の価格が下落したり収益力が低下したりすると、不動産投資信託の価格が下がり、投資元本を下回ることがあります。（元本割れ）
不動産投資信託に投資をしたからといって、必ずしも利益が出るとは限りません。運用成果が振るわないときは、元本割れするリスクがあることを認識したうえで投資することが大切です。
運用する会社が倒産するリスクがある
不動産投資信託を発行する不動産投資会社は、経営が立ちゆかなくなって倒産することがあります。また、金融証券取引所が独自に定める上場廃止基準に該当して上場廃止になるケースもあります。
不動産投資会社が倒産したり上場廃止となったりしたときは、投資した不動産投資信託の価格が大幅に下落するかもしれません。倒産によって不動産投資会社が精算される場合、投資金額のすべてを回収できない可能性が高まります。
不動産投資信託に投資をするときは、不動産投資法人の運営状況や投資対象の不動産などを確認して、倒産や上場廃止の可能性がないかを確認することが大切です。
災害リスクがある
災害リスクとは、地震や台風などの自然災害によって、投資対象の不動産が損害を負い収益力が低下するリスクのことです。
例えば、投資対象の不動産が地震に弱い構造の建物である場合や、大規模な地震が発生する可能性が高いエリアにある不動産に投資をした場合、地震によって建物が損壊する可能性があります。
不動産投資信託では、投資対象の不動産が自然災害で損害を受けると、家賃収入の減少や修繕費用の発生などで分配金が減少することがあります。不動産投資信託を選ぶ際は、投資対象の物件にある災害リスクや、商品ごとの災害リスク対策などを確認するのが望ましいです。
不動産投資のリスクに関しては、こちらの記事で詳しく解説しているので参考にしてみてください。
>> 関連記事：不動産投資にリスクはつきもの！カモにならない賢い投資を学ぼう！【リンク】
不動産投資信託と投資信託との主な違い
不動産投資信託と通常の投資信託の主な違いは、投資対象となる資産です。
通常の投資信託は、株式や債券などの金融商品に投資します。対して不動産投資信託の投資対象は、オフィスビルや商業施設、マンションなどの不動産に限定されています。また、不動産投資信託は金融商品取引所に上場しているため時間の経過とともに価格が変わりますが、投資信託の価格は1日に1回更新される点も主な違いです。
一方で、不動産投資信託と投資信託には「少額から分散投資ができる」「資金の運用をプロに任せられる」など、多くの共通点があります。
不動産投資信託と不動産投資との主な違い
不動産投資信託と現物の不動産投資の主な違いは、以下の3点です。
- 投資を始めるために必要な資金の額
- 投資対象となる不動産の種類
- 投資対象となる不動産の選定や取得、管理をする人
現物の不動産に投資をするためには一般的に数百万円〜数千万円と多額の資金が必要です。一方の不動産投資信託は、数万〜数十万円ほどの資金があれば投資できます。
また、現物の不動産投資はアパートやマンション、戸建て住宅などが投資対象です。それに対して不動産投資信託は、マンションだけでなくオフィスビルや商業施設、ホテルなども投資対象となります。
投資対象となる不動産の選定や取得、管理については、不動産投資信託の場合、投資家ではなく資産運用会社や専門の管理会社が行います。一方、現物の不動産投資は、不動産の選定や取得をするのは投資家自身です。不動産の管理を管理会社に委託することも可能ですが、投資家自身が担当するケースもあります。
不動産投資信託が向いている人の特徴
不動産投資信託が向いている人の特徴は、次の通りです。
- 少額の投資から始めたい人
- 分散投資をしてリスクヘッジをしたい人
- 運用をプロに任せたい人
それぞれについて解説します。
少額の投資から始めたい方
不動産投資信託は数十万円の資金で投資できるものもあり、現物の不動産投資よりも少額の資金で始めることができます。また、金融機関から融資を受ける必要もありません。
少額で不動産投資を始めたい方や、借金を負うことに抵抗がある方は、不動産投資信託を始めてはいかがでしょうか。
分散投資としてリスクヘッジをしたい方
投資には「卵は一つのカゴに盛るな」という格言があります。
この格言には、投資で安定した収益を得るためには、投資対象を分散させてリスクを軽減することが重要であるという意味があります。
現物の不動産で分散投資をする場合は多額の資金が必要ですが、不動産投資信託であれば分散投資のハードルは高くありません。分散投資によってリスクを抑えたいと考えている方は、不動産投資信託を検討するとよいでしょう。
資金の運用をプロに任せたい方
不動産投資信託は、投資先の物件の選定や維持・管理などを、すべてプロに任せることができます。不動産投資の知識と経験が浅い方や本業が忙しく時間を割くのが難しい方は、物件の運営をプロに任せられる不動産投資信託を選んではいかがでしょうか。
不動産投資信託を始めるステップ
不動産投資信託の投資を始める手順は、次の通りです。
- 証券会社を選ぶ
- 証券口座を開設する
- 投資する商品を選ぶ
- 証券口座に投資資金を入れる
それぞれのステップを1つずつみていきましょう。
証券会社を選ぶ
不動産投資信託を取引するための口座は証券会社で開くことができます。まずは、証券口座を開く証券会社を選びましょう。
証券会社を選ぶときに比較するとよいポイントは、以下の通りです。
- 取引手数料
- 取引ツール
- 連携できる銀行口座
証券会社によっては「1日の約定代金50万円まで取引手数料が無料」のように、条件次第では取引手数料を無料としています。
口座を開設する不動産会社を選ぶときは、手数料の金額や決まり方を比較するとよいでしょう。
また、取引ツールのレイアウトや操作方法も、証券会社によって異なります。
パソコンやスマートフォンからの簡単な操作で取引ができる証券会社を選ぶと、取引時のストレスを軽減しやすくなるでしょう。
日ごろから特定の銀行口座を利用する機会が多いのであれば、その銀行口座と連携できる証券会社を選ぶとより手軽に取引しやすくなります。
取引時のコストだけでなく、取引のしやすさや連携できる銀行口座も踏まえて自分自身に合っている証券会社を選ぶことが大切です。
証券口座を開設する
次に、証券会社で証券口座を開設します。申し込み時に必要となる書類は、一般的には以下の通りです。
- マイナンバー（個人番号）確認書類
- 本人確認書類：運転免許証・健康保険証・年金手帳・パスポートなど
- 印鑑
- 金融機関口座
※参考：日本証券業協会「投資の時間」
必要書類は金融機関によって異なりますので、事前に確認をしておきましょう。
証券口座の開設は、証券会社の店舗やインターネット、電話窓口で申し込めるのが一般的です。申し込んだあとは、申込書類に必要事項を記入して署名、捺印をし、必要書類を添えて提出します。申込書類が証券会社に届くと審査が開始され、それに通過すると証券口座が開設されます。
投資する商品を選ぶ
続いて、投資をする銘柄を選びましょう。銘柄を選ぶときに確認するとよい項目の例は、以下の通りです。
- 投資対象となる不動産の種類
- 利回り（年間の配当額に対する銘柄の取引価格の割合）
- 時価総額（不動産投資信託の資産を時価評価したもの）
投資対象となる不動産の種類によって、期待できる収益やリスクなどが異なります。
例えば、ホテルや商業施設は、好景気になって業績が良くなると値上がりをする傾向にありますが、景気の後退によって業績が悪化したときに値段が下がりやすいです。一方、住宅が投資対象の不動産投資信託は、景気の影響を受けにくいという特徴があります。
安定した利回りが期待できるかどうかも、商品を選ぶポイントです。ただし、利回りが高い不動産投資信託を選べばよいわけではありません。不動産の売却によって分配金が増えたことで、一時的に利回りが高くなることもあるためです。
そのため、過去の分配金の推移を始めとした他の指標も踏まえて総合的に銘柄を選びましょう。
また、銘柄を選ぶ際は時価総額も確認しておくことをおすすめします。時価総額が大きい不動産投資信託ほど、倒産をしたり上場廃止となったりするリスクが低い傾向にあるためです。
資金を入れて商品を購入する
証券口座を開設できたら、申し込み時に届け出た銀行口座から資金を口座に入金し、商品を購入しましょう。
不動産投資信託の売買方法は、基本的に株式と同じです。指定した価格になると自動的に売買が成立する「指値注文」や、売買が成立した相手によって値段が決まる「成行注文」などで商品を購入できます。
まとめ
不動産投資信託は、投資対象がオフィスビルや商業施設、マンションなどの不動産である金融商品です。少額の資金でも始められるだけでなく、投資対象となる不動産の運用をプロに任せることもできます。
現物の不動産投資にはないメリットがある一方で、価格変動リスクや運用する会社が倒産するリスク、災害リスクがあることも理解をしたうえで投資することが重要です。
不動産投資の経験が浅いうちは不動産投資信託を選ぶのも1つの方法ですが、ローンを組むことに抵抗がないのであれば「新築の戸建投資」も1つの選択肢です。
日本では賃貸戸建住宅の供給が不足している傾向にあるため、新築戸建に投資をすると安定した家賃収入が期待できます。新築の戸建住宅であれば金融機関の融資を受けやすいため、数百万円ほどの自己資金で始めることも可能です。
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