戸建投資をする人の多くは、中古戸建に投資をします。しかし、戸建投資の知識や経験がなければ、中古戸建で安定した収益を得るのは困難でしょう。

そこで、初めて戸建投資をするのであれば、新築の戸建住宅を選ぶのも方法の1つです。新築戸建であれば、戸建投資の知識や経験が浅い人でも、安定した収益を得られる可能性があります。

本記事では、新築戸建投資のおすすめポイントや注意すべき点、利回りの相場などをわかりやすく解説します。まずは戸建投資について詳しく知りたい方はこちらの記事から読んでみてください。
>>　【初心者向け】戸建投資は危険？メリットデメリットを徹底解説【リンク】

戸建投資とは？

戸建投資とは、新築または中古の戸建住宅を取得して、必要に応じてリフォームやリノベーションをし、第三者に貸し出して家賃収入を得る投資方法です。アパート投資やマンション投資と同様に、不動産投資の1種です。

中古の戸建住宅であれば、数百万円ほどで購入できるものもあるため、マンション投資やアパート投資と比較して、少ない自己資金で始められます。

また、リフォームやリノベーションが積極的に行われるのも戸建投資の主な特徴です。自分自身でDIYをして、工事費用を抑える投資家も少なくありません。

まずは、戸建投資のメリットとデメリットをみていきましょう。

戸建投資のメリット

戸建投資のメリットは、以下の通りです。

• 少ない自己資金で始められる
• 利回りが高い傾向にある
• 空室リスクが低い
• リノベーション次第で魅力的な物件にできる

中古の戸建住宅の中には、数百万円程度で購入できるものがあります。マンションやアパートに投資をする場合、多額の資金が必要になりやすいですが、戸建投資であればリフォーム・リノベーション費用を考慮しても、数百万円の資金で始めることが可能です。

戸建投資は、相場より高い家賃に設定しても入居者が決まることがあるため、利回りが高い傾向にあります。家賃を相場よりも高くできるのは、戸建の賃貸供給数が少なく、間取りや広さが1軒ずつ異なっており、他の物件と競合しにくいためです。

戸建住宅のほとんどには庭があるだけでなく、アパートやマンションとは異なりペットを自由に飼育できるため、ファミリー世帯を中心に需要があります。ファミリー世帯は、入居期間が長い傾向にあるため、入居者が決まったあとは空室が発生しにくいです。

戸建投資であれば、壁を取り壊して間取りを変更したり外壁屋根の塗装を塗り替えたりできます。リノベーションの自由度が高く、新たな価値を付加しやすい点も、戸建投資の主なメリットといえます。

戸建投資のデメリット

一方で戸建投資には、以下のデメリットがあります。

• 融資がおりにくい
• レバレッジ効果は少ない
• リフォームや修繕費用がかかる
• 空室中は利益を得られない

中古戸建は、担保としての価値が低い傾向にあるため、金融機関の融資審査に通過しにくいです。担保としての価値が低いと、金融機関は融資をしている人に返済を滞納されたとき、担保物件を売却しても融資金を回収できない可能性があるためです。

また、金融機関からの融資が受けにくいことにより、レバレッジ効果が働きにくいです。レバレッジ効果は、ローンをはじめとした他人の資本を用いることで、投資効率を高められる効果のことをいいます。

利回りが同じである場合、金融機関から融資を受けて高額な物件に投資をしたほうが、高い家賃収入を得られます。しかし、自己資金のみで戸建住宅に投資をするのであれば、レバレッジ効果は働きません。

中古の戸建住宅は、数百万円ほどで購入できるものの、破損箇所を修繕したり、間取りを変更したりするために、多額の修繕費用やリフォーム費用がかかることがあります。工事費用が高くなると、実際の利回りは低下してしまうでしょう。

戸建住宅では、退去者が出ると家賃収入が途絶えてしまいます。長期間にわたって空室状態が続くと、多額の損失が発生しかねないため、退去者が出たときは早急に次の入居者を探さなければなりません。

新築の戸建投資のおすすめポイント

新築戸建投資がおすすめである理由は、以下の通りです。

• 安定した家賃収入が期待できる
• リフォームやリノベーションをしなくてよい
• 金融機関からの融資を受けやすい

1つずつみていきましょう。

安定した家賃収入が期待できる

日本では、中古物件よりも新築物件の方が圧倒的に人気であるため、新築戸建は入居者が決まりやすいです。

賃貸需要が見込めるエリアの新築戸建に投資できれば、最初の入居者はすぐに見つかるでしょう。入居期間が長い傾向にあるファミリー世帯に入居してもらえば、長期間にわたって安定した家賃収入を得られます。

また、新築戸建であれば家賃を相場よりも高く設定しても入居者が付きやすいため、中古戸建よりも多くの家賃収入を得やすいです。

リフォームやリノベーションをしなくてよい

中古戸建やボロ戸建の場合、賃貸に出すためにはリフォームやリノベーションが必要となり、多額の工事費用がかかることがあります。

その点、新築の戸建住宅は建物や設備が新しく、間取りも基本的には現在のトレンドにあわせて建てられているため、リフォームやリノベーションは基本的に不要です。

工事が必要な箇所を確認して業者に施工を依頼したり、自分自身でDIYをしてコストを削減したりする必要もないため、新築戸建は戸建投資の初心者にもおすすめできます。

中古戸建投資にもメリット・デメリットがあります。中古の戸建投資についてはこちらの記事も参考にしてみてください。
>>　中古戸建とボロ戸建は違う!?投資物件選びの注意点を徹底解説【リンク】

金融機関からの融資を受けやすい

中古の戸建住宅やボロ戸建の多くは担保価値が低いため、金融機関からの融資を受けにくく、レバレッジ効果もあまり期待できません。

その点、新築の戸建住宅であれば担保としての価値が十分あるため、金融機関から融資を受けて、自己資金だけでは手が届かない価格の物件に投資をすることも可能です。

融資を利用するとレバレッジ効果が働き、少ない自己資金でより多くの収益を得られます。

サラリーマンの方は融資を受けやすいですが、不動産投資初心者の方は注意が必要です。こちらの記事も参考にしてみてください。
>>　サラリーマンは不動産投資を始めるべき！注意点やカモにされる理由も解説【リンク】

新築の戸建投資の注意点！

新築戸建投資の主な注意点は、以下の通りです。

• 物件の価格が高い
• 選択肢が少ない
• 家賃が下落する可能性がある

詳しくみていきましょう。

物件の価格が高い

新築戸建投資の場合、新築の戸建住宅は中古よりも販売価格が高いです。慎重に物件を選ばなければ利回りが低下してしまいかねません。

特に都市部にある新築戸建は価格が高い傾向にあるため、自己資金と金融機関からの融資を合わせなければ購入するのは困難な可能性があります。

金融機関の融資審査では、申し込んだ人の年収や勤続年数、金融資産保有額などをもとに返済能力がチェックされます。年収が不安定な人や転職したばかりで勤続年数が浅い人などは、金融機関からの融資を受けられず新築戸建に投資するのは困難でしょう。

金融機関の融資を利用する場合は、必要に応じて事前に対策をすることが大切です。審査に通過しやすくする方法としては「自己資金を多く準備する」「収益性の高い物件を選ぶ」「他の借入を完済する」などが挙げられます。

選択肢が少ない

国土交通省の調査によると、2018年（平成30年）における賃貸用の新築戸建の着工数は、約39.8万戸であるのに対し、同じ年の賃貸用空き家の戸数は433万戸となっています。
※出典：国土交通省「令和3年度　住宅経済関連データ」

新築戸建は、中古戸建と比較して選択肢が限られます。そのため、新築戸建に限定すると、希望に合う物件がなかなか見つからず、戸建投資の開始が遅れてしまうかもしれません。

新築戸建に投資をする場合、投資先を見つけるまでに時間がかかることを想定し、スケジュールに余裕を持たせるのも1つの方法です。また、物件情報はこまめにチェックし、気になる物件が市場に出たらすぐに不動産会社へ連絡し、内見を申し込むとよいでしょう。

戸建投資の物件に関しては、こちらの記事で詳しく説明しているので参考にしてみてください。
>>　戸建投資の物件の種類と特徴！物件選びのポイントを徹底解説【リンク】

家賃が下落する可能性がある

新築戸建投資の場合、新築の戸建住宅は、相場よりも家賃を高く設定できますが、最初の入居者が退去して中古戸建になると、家賃が下落することがあります。

10年後や20年後の家賃を予測せず、新築戸建に投資をすると、思うように収益を得られず失敗してしまうかもしれません。

そのため、新築の戸建住宅に投資をする際は、検討している物件の近隣にある中古戸建住宅の家賃相場も確認しておくことが大切です。

新築の戸建投資の利回りはどのくらい？

新築戸建の利回りは、5〜6%程度が相場です。この利回り相場は、中古戸建や他の不動産投資と比較して高いのでしょうか。

ここでは、さまざまな不動産投資の利回り相場をみていきましょう。

中古の戸建投資の利回り

中古戸建の利回り相場は、6～8%程度です。新築戸建よりも物件価格が高い分、高い利回りが期待できます。地方のボロ戸建では、利回りが10〜20%程度になることもあります。

しかし、新築戸建と比較して中古戸建の人気は低いです。そのため、賃貸需要が見込めないエリアの物件に投資をしてしまうと、空室が続き損失が膨らむ恐れがあります。

また、地方にあるボロ戸建は、物件価格が安くてもリフォームやリノベーションに多額の費用がかかり、実質的な利回りが低下してしまうことがあります。戸建投資の利回りについてはこちらの記事で詳しく解説しているので、参考にしてみてください。
>>　戸建投資の利回りの相場を徹底解説！他の不動産投資とも比較しよう！【リンク】

マンション一棟投資の利回り

一棟マンションに投資をする場合の利回りは、以下が相場となります。

• 新築：4〜6%
• 中古：5〜8%

マンション1棟に投資をするためには、一般的に多額の資金が必要になるため、利回りの相場は戸建投資よりも低くなりやすいです。

一方で、マンションを一棟購入すると、複数の住戸に投資できます。そのため、1室で空きが生じても他の住戸が満室であれば、家賃収入が大幅に低下する心配はありません。

区分マンシション投資の利回り

マンションの一室に投資をする区分マンションの利回り相場は、以下の通りです。

新築：3〜4%
中古：4〜8%

区分マンション投資の利回りは、一棟マンションよりも相場が低い傾向にあります。また、投資している住戸に空きが生じると家賃収入が途絶えるという戸建投資と同様のデメリットがあります。

一方で、一棟マンションに投資をするよりも、初期投資額が少ないです。金融機関からの融資を受けられれば、数百万円ほどの自己資金で始められます。マンション投資の利回りに関してはこちらの記事でも詳しく解説しているので参考にしてみてください。
>>　マンション投資の利回りを徹底解説！その他の不動産投資とも比較【リンク】

自分に合った資産形成の方法を考えよう

資産形成の方法には、戸建投資以外にもさまざまな選択肢があります。将来に向けた資産形成をする際は、自分自身に合った方法を選ぶことが大切です。

例えば、転職をして勤続年数が短い方や借金をすることに抵抗がある方などは、数百万円程度の自己資金で始められる中古の戸建投資が主な選択肢となるでしょう。
安定した収入があり勤続年数も長いのであれば、金融機関からの融資を利用しやすいため、新築戸建投資やアパート投資などを選ぶとよいでしょう。

また、不動産投資以外の方法で資産形成を始めるのも選択肢の1つです。例えば、投資信託を始めとした金融商品を積み立てる方法があります。金融機関によっては、100円や1,000円程度から投資信託の積立をすることが可能です。

最初は金融商品の積立から始め、慣れてきたら戸建住宅をはじめとした不動産に投資をして資産を拡大していくのも1つの方法です。預貯金や金融商品、不動産などに資産を分散させることで、リスクを抑える効果も期待できます。

ご自身の保有資産や今後のライフプランなどをもとに、自分自身に合った方法を考えたうえで資産形成を始めることが大切です。

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まとめ

日本では新築物件の人気が高いため、新築戸建に投資をできれば、安定した収益が期待できます。また、リフォームやリノベーションは不要であるため、自分自身でDIYをしたり、施工業者を選定したりする必要はありません。

一方で、新築戸建は中古戸建と比較して物件価格が高いため、利回りが低下しやすいです。加えて、物件の選択肢が少ないため、新築戸建に限定して投資先を選ぶと、戸建投資を始めるのに時間がかかるかもしれません。

新築戸建投資を始める際は、よい点と注意すべき点の両方を把握し、自分自身に合った投資方法であるかを考えましょう。ご自身にとって、新築戸建投資が適していると考えられるのであれば、一建設株式会社の「マイホームネクスト～はじめのホームリレーション～」を、ぜひご検討ください。