不動産投資では、収入源の増加や税金の負担を軽減できるなどのメリットがあります。ただし、投資である以上不動産投資にもリスクが伴うため、リスクを正しく理解して対策することが大切です。

この記事では、不動産投資の基本に触れながら不動産投資のメリットについて解説しています。メリットだけでなく、不動産投資の成功のポイントや向いている人についても解説するので、不動産投資スタートの参考にしてください。

まずは、不動産投資の基本についてより詳しく知りたいという方はこちらの記事もおすすめです。
>>　関連記事：不動産投資の第一歩　仕組み・種類・メリット・注意点を徹底解説【リンク】

不動産投資とは？

不動産投資とは、「不動産を購入し運用・売却による利益を得る」投資方法です。
不動産投資で得られる利益には次の2つがあります。

• インカムゲイン：家賃収入
• キャピタルゲイン：売却益

基本的に、不動産投資では不動産を第三者に貸し出して家賃収入を得るインカムゲインがメインです。

不動産投資は、投資の中でもミドルリスク・ミドルリターンの投資といわれています。
基本の収入が家賃収入となるため、収入に大きな変動はなく入居者さえ確保できれば長期的・定期的に収入を得られるという点が大きな特徴です。株式投資やFXのように、大きな利益を狙うことは難しいですが、株式投資やFXは損失が大きくなるというリスクも伴います。

一方、不動産投資は大きな利益は狙えませんが、コツコツと安定収入を得られるというメリットがあり、資産運用や老後の年金代わりとしても人気があるのです。不動産投資のメリットについては後述するので参考にしてみてください。

不動産投資の種類

不動産投資といっても投資対象の不動産はさまざまな種類があり、それぞれ特徴や得られる利益が大きく異なります。不動産投資をスタートする際には、どのような種類があるのかを把握したうえで、自分の目的に合った投資対象を選ぶことが大切です。

主な不動産投資の種類としては、以下のようなものがあります。

• 一棟マンション
• 一棟アパート
• 区分マンション
• ワンルームマンション
• 戸建賃貸
• その他（駐車場やトランクルーム・シェアハウスなど）

また、物件ごとに「新築・中古」という選択肢があり、エリアも「都心・地方」などに分かれます。それぞれメリット・デメリットが異なるので、慎重に投資先を選ぶようにしましょう。

不動産投資の種類や利回りについては、以下の記事でも詳しく解説しているので参考にしてみてください。
>>　関連記事：不動産投資の利回りランキング　利回り相場や物件選びのポイントを解説【リンク】

不動産投資のメリット

不動産投資のメリットとして、次の5つが挙げられます。

• 収入源を増やせる
• 生命保険代わりになる
• レバレッジ効果が期待できる
• 所得税や住民税を軽減できることがある
• 相続税対策として活用できる

それぞれ詳しくみていきましょう。

収入源を増やせる

不動産投資で得た家賃収入から、ローン返済額や必要経費を支払った残りは手元に残すことが可能です。
給与などの本業の収入とは別に、副業として不動産投資の収入を得られることで、生活に余裕が生まれるだけでなく将来の資産形成にも役立ちます。

日本の給与は、大きく上がることが期待できるものではありません。その中から毎月コツコツ貯蓄していくことも重要ですが、限りがあるものです。特に、現代では老後資金を自分で蓄えるための資産形成の重要性が話題になるように、自分で資産形成していく必要があります。不動産投資で収入源を増やすことで、老後に向けた資産形成がより効率よくできるでしょう。

また、不動産投資で組んだローンの支払いが済めば、家賃収入の大部分を手元に残せます。
本業の仕事をしているうちにローンを完済することで、老後の年金代わりに家賃収入を充てることもできるようになるでしょう。

生命保険代わりになる

不動産投資では、基本的に不動産投資ローンを組んで物件を購入することになります。
このローンを組む際に多くの金融機関で必須で加入するのが「団体信用生命保険（団信）」です。
団信とは、契約者が死亡したり、高度障害などで返済できない状況に陥った場合、保険金でローン残債を返済する仕組みのことをいいます。団信に加入することで、自分に何かあった場合でも遺された家族はローンを支払う必要はありません。

そのうえでローンの返済が終わった不動産自体は手元に残るため、不動産を売却すればまとまった資金を家族は得ることが可能です。そのまま賃貸経営を続けて、毎月の収入源を確保することもできるでしょう。
自分に万が一があった際、遺された家族の生活を守るための手段として、不動産投資を生命保険代わりにできるというメリットがあるのです。

レバレッジ効果が期待できる

レバレッジ効果とは、少ない資金で大きな利益を得る「テコの原理」のことをいいます。
不動産投資でのレバレッジ効果は、自己資金にローンの借入をプラスすることで自己資金以上の物件に投資でき、より大きな利益を得ることです。

例えば、自己資金が1,000万円の場合をみていきましょう。
利回り10％の物件に投資する場合、自己資金のみで1,000万円の物件に投資すれば年間100万円の利益になります。一方、2,000万円のローンをプラスして3,000万円の物件に投資すれば、同じ利回り10%でも年間の収入は300万円と大きくなるのです。
仮に、ローン返済額が年間約90万円（金利2.0％・借入期間30年）あったとしても、差し引いた利益は210万円と自己資金のみの投資よりも大きくなります。

株式投資やFXの場合、ローンを組んでの投資はできません。金融機関から借入て投資できる不動産投資であれば、自己資金が少なくても自己資金以上の利益を得られるという魅力があるのです。

ただし、借入金利が利回りを上回ると、レバレッジ効果が逆に作用してしまう点には注意しましょう。

所得税や住民税を軽減できることがある

不動産投資には、節税効果が期待できるというメリットがあります。

不動産投資の利益は「不動産所得」となり、損益通算できるという特徴があるのです。
損益通算とは、不動産所得の赤字を給与所得などの他の所得の黒字で相殺して申告できる制度のことをいいます。
例えば、給与所得が年間600万円、不動産所得の赤字が400万円ある場合、相殺して残った200万円が所得税・住民税の対象となるのです。

この際、所得を赤字にするためのポイントとなるのが「減価償却費」です。
減価償却費とは、不動産の購入額を購入した年で一括で経費に上げるのではなく、償却期間で案分して計上する会計上の処理のことをいいます。減価償却は、実際には支出の伴わない経費です。そのため、実際には黒字経営でも減価償却費を計上することで帳簿上を赤字にでき、所得税・住民税の節税効果を狙えます。所得税は、所得が大きくなるほど課税率も高くなる累進課税制度です。
本業の所得が高い人ほど、不動産投資での所得圧縮効果が大きく期待できるでしょう。

とはいえ、不動産投資を利用して税負担を軽減させることは赤字が前提という点には注意が必要です。
経費の掛かりすぎや収入が見込みよりも少ないといった本当の赤字では、税負担軽減の効果が見込めても不動産投資自体は失敗しています。不動産投資の失敗が長く続けば経営破綻にもなりかねないでしょう。税負担の軽減効果を狙っての不動産投資ではなく、不動産投資はあくまで黒字を目指すものとということは意識しておくことが大切です。

相続税対策として活用できる

不動産を所有することは、相続税対策としても有効になります。

相続税のおおまかな算出方法は、「相続財産の評価額に相続税の税率を乗ずること」です。
不動産の場合、評価額は市場価格などの時価ではなく、路線価や固定資産税評価額となり、時価の7～8割程となります。
仮に、1億円を相続する場合をみてみましょう。現金で1億円の場合、額面価格が相続税の対象となるため、1億円に相続税がかかります。一方、1億円の不動産の場合は時価の7～8割ほどとなるため、7,000万円～8,000万円が相続税の対象となるのです。
そのため、同じ1億円の相続でも不動産で相続するほうが相続税を大きく抑えられる可能性があります。

また、不動産の評価額は、居住用建物が建っている土地や貸宅地の場合、評価額を軽減できる措置も適用可能です。軽減措置を適用できれば、評価額をより低くできるので相続税対策としても有効になるでしょう。

不動産投資のリスク

不動産投資は、投資である以上リスクを伴います。
不動産という現物を所有することやローンを組むことなどから、不動産投資特有のリスクも多いので注意が必要です。不動産投資は、どのようなリスクがあるのかを理解し対策したうえでスタートするようにしましょう。

代表的な不動産投資のリスクとしては、以下の4つが挙げられます。

• 空室のリスク
• 家賃下落のリスク
• 金利上昇のリスク
• 災害のリスク

それぞれ詳しくみていきましょう。

空室のリスク

不動産投資をして賃貸経営をする上で常に戦わなければならないのが、空室のリスクです。
不動産投資では家賃収入がメインとなるため、空室が出てしまうと収入ゼロにもなりかねません。例え、収入がゼロになったとしても、ローン返済や必要経費などの支出は待ってくれません。それらを手出しで賄う必要があり、空室期間が長くなるほど赤字が膨らみ、経営破綻になる可能性も出てくるでしょう。
空室リスクを避けるためには、需要の高い物件の見極めや信頼できる管理会社の選定などで対策していくことが大切です。

家賃下落のリスク

入居者が入っていても家賃が下がることで、見込んでいた収入を得られず赤字になってしまう可能性もあります。家賃が下落する要因としては、次のようなことが挙げられます。

• 物件の老朽化
• 入居者が現れない
• 競合の家賃設定

老朽化した物件で高い家賃設定では、入居者に避けられやすくなるものです。また、周辺の類似する競合が自分の物件よりも安い賃料では、入居者もそちらを選ぶ可能性が高いでしょう。入居者がなかなか決まらないことで、最終的に家賃を下げざるを得ない状況になってしまうのです。

家賃下落対策としては、需要の高い物件の選定や物件の適切な維持・設備を充実させるなどが有効です。常に入居者に選ばれるように、きれいな状態に保つなど工夫をしていくようにしましょう。

金利上昇のリスク

基本的にローンを組んで物件を購入するため、金利が上昇すると返済額の負担が増えてしまいます。高額な借入となる不動産投資ローンでは、金利がたった数%上昇しただけでも数百万円の返済額の差につながりかねません。金利上昇のリスクを避けるには、次のような対策が挙げられます。

• 常に金利動向をチェックする
• 上昇局面では借り換えや一括返済を検討する
• 借入額を抑える
• 小まめな繰り上げ返済をしておく

金利が上昇した場合、借り換えなどで対策することが可能です。
借入額を抑えることや繰り上げ返済するなどして、いつでも借り換えや一括返済しやすいようにしておくとよいでしょう。

災害のリスク

災害リスクとは、地震や火災・風水害などの災害で建物が損壊するリスクです。地震大国といわれる日本では、いつどこで地震が発生するか分かりません。風水害にしても、毎年のように大規模な災害被害の報道を目にするものです。

自分の物件が被災してしまうと、建物の修繕に高額な費用が必要になります。一度、災害に遭った物件では、その後入居者が現れなくなる可能性もあるでしょう。倒壊してしまうとローンだけが残ってしまう状況に陥ってしまいます。

災害リスクへの対策としては、ハザードマップの確認や保険への加入・分散投資などが挙げられます。災害に合う確率は大きくはありませんが、ゼロにすることはできません。そのうえ、一度発生すると大きな損失になってしまう重大なリスクでもあるので、しっかりと対策するようにしましょう。

不動産投資のリスクに関してはこちらの記事でも解説しているので、参考にしてみてください。
>>　関連記事：不動産投資にリスクはつきもの！カモにならない賢い投資を学ぼう！【リンク】

成功者が語る！不動産投資が向いている人の特徴

不動産投資は、誰でも成功できる訳ではありません。不動産投資に失敗してしまう人がいるのも事実です。ここでは、不動産投資に向いている人の特徴についてみていきます。

向いている人の特徴として、次の3つが挙げられます。

• 情報収集を行い冷静に判断できる人
• 長期的視点で資産形成したい人
• ミドルリスク・ミドルリターンが理解できている人

それぞれ詳しくみていきましょう。

情報収集を行い冷静に判断できる人

不動産投資の成功には、情報収集は必要不可欠です。不動産投資に必要な知識の勉強や物件の徹底的な調査など、地道な情報収集を常にしなければなりません。

また、営業マンの影響トークに乗せられて投資するような甘い判断では、カモになるのが落ちでしょう。常に最新の情報を身に付け、どんな時でも冷静に自分で考えて判断できる人ほど不動産投資で成功を掴める可能性が高いのです。

長期的視点で資産形成したい人

不動産投資は家賃収入がメインになるため、短期間で高額な利益を得るのは難しい投資です。毎月収入があるといっても、ローンなどの支出を差し引けば手残りは多くはないでしょう。

しかし、入居者がいる限り安定して収入を得られるので、長期的には大きな資産になる可能性があります。「すぐに大儲けできる！」といったことを期待しているなら、不動産投資は向きません。
反対に、毎月コツコツと長期的な資産形成を目指している人には、不動産投資が向いているといえるでしょう。

ミドルリスク・ミドルリターンが理解できている人

不動産投資は、投資の中でもミドルリスク・ミドルリターンの投資といわれています。
株式やFXなら短期間で高額な利益を狙うことも可能です。とはいえ、失敗したときの損失も大きくなるというリスクも伴います。
対して、不動産投資は株式投資などのように短期間で大きく稼ぐことはできません。

しかし、安定して収入を得やすく、リスクもある程度抑えられているというメリットもあるのです。ただし、抑えられているといっても、少なからず空室リスクなどの不動産投資特有のリスクが伴うため、リスクを理解して対策しなければなりません。
「大きな利益を狙える」「リスクはない」ということはない点を、理解できる人は不動産投資が適しているでしょう。

不動産投資で成功するための4つのポイント

ここでは、不動産投資で成功するためのポイントとして、次の4つを紹介します。

• 情報収集や勉強を怠らない
• アセットアロケーションを組む
• 自分のリスク許容度を知る
• 出口戦略まで考える

それぞれ詳しくみていきましょう。

情報収集や勉強を怠らない

先述したように、不動産投資では情報収集や勉強を続けられるかが重要なポイントになります。正しい情報を持っていなければ、営業トークかどうか、投資してもいいかなど判断できないものです。
知識も不動産だけでなく、法律や税金といった幅広い分野の知識が必要になってきます。
また、それらの情報は常に更新されていくので最新の情報を持っていることも大切です。
情報収集や勉強は投資開始までだけの話ではなく、投資中も常にし続ける必要があるのです。

アセットアロケーションを組む

アセットアロケーションとは、運用する資産の割合のことをいいます。
例えば、資産を預貯金と株式投資・不動産投資に配分する場合の割合を決めることです。資産運用方法は、不動産投資だけではありません。株式投資や債権・金・FXなどさまざまな運用方法があるものです。
一つの運用方法に偏っていると、市場の下落など状況が悪化した場合のリスクが高くなります。不動産投資はインフレに強い資産ともいわれているので、他の投資と組み合わせることでリスク分散にもなります。

自分のリスク許容度を知る

リスク許容度とは、どれくらいまで損失が出ても耐えられるのかという指標です。
この許容度は、資産状況や投資目標・性格などによって異なります。少しでも損失が出ると精神的に冷静でいられない人、ある程度損失が出ても生活に支障がない人などさまざまです。
リスク許容度によって投資すべき対象も異なってきます。資産状況などから自分のリスク許容度を把握しておくことで、適切な不動産投資対象を選べるでしょう。

出口戦略まで考える

不動産投資では、最終的に売却まで見据えた計画が必要です。どんなに運用中が順調でも、売却で大きく損失が出れば不動産投資トータルで失敗になってしまう可能性もあります。
事前に、売却のタイミングなども決めておくことで、売り時を見逃さず不動産投資を成功で終えられるようになるでしょう。

不動産投資の出口戦略に関してはこちらの記事でも解説しているので、参考にしてみてください。
>>　関連記事：出口戦略で不動産投資の勝ち組に！物件のポイントや売却のタイミング【リンク】

【種類別】不動産投資のメリット

不動産投資は、投資する不動産の種類によってもメリットは異なってくるものです。
最後に、不動産投資で代表的な「新築戸建て」「中古戸建」「ワンルームマンション」「一棟マンション」のメリットについて解説していきます。

新築戸建投資のメリット

新築の戸建物件を所有して貸出す投資方法です。新築戸建投資のメリットとしては、次のような点が挙げられます。

• 購入価格を抑えやすい
• 需要が高い
• 安定した収入を得やすい
• メンテナンスの手間を省ける

戸建物件は、一棟マンションや区分マンションに比較して、新築でも購入額を抑えやすく利回りを高くできます。また、競合もまだ少ないことから立地を間違わなければ高い需要も見込めるでしょう。戸建物件の対象となるファミリー層は、単身者に比べ一度入居すれば長期間入居し続ける傾向があり安定した収入を長期に渡り見込めるというメリットもあります。
戸建賃貸の場合、共有部分などがないため日常的な手入れは入居者自身がすることになり、大家として手間が少ないという点も魅力です。

ただし、戸数を多く構えられないため空室リスクが高くなる点には注意が必要です。新築の戸建投資に関してはこちらの記事で詳しく解説しているので、参考にしてみてください。
>>　関連記事：戸建投資をするなら新築がおすすめ！中古物件との違いを徹底解説【リンク】

中古戸建投資のメリット

戸建投資の中でも中古物件に投資する方法もあります。中古戸建投資のメリットには、次のような点が挙げられます。

• 購入価格を抑えやすい
• 安定した収入を得やすい
• 需要が高い
• メンテナンスの手間を省ける

需要の高さや安定収入といったメリットは、新築とそう変わりありません。大きな違いが購入価格です。中古戸建物件は、新築よりもより価格を抑えて購入できます。地方の物件であれば数百万円から購入できる可能性もあるでしょう。築年数の古い物件を格安で入手してリフォームするというのも一つの方法です。

しかし、修繕費がかかりすぎてしまわないかは事前にしっかりとチェックしておく必要があります。

ワンルームマンション投資のメリット

マンション投資の中でも、単身者向けのワンルームタイプのマンションへの投資がワンルームマンション投資です。ワンルームマンション投資のメリットとしては、次の点が挙げられます。

• 購入価格を抑えやすい
• 立地の良い物件が多い
• 需要が高い

ワンルームマンションはファミリー向けマンションに比べ物件価格が安いという特徴があります。単身者向けでもあるため、駅近といった好条件の立地というケースも珍しくありません。立地が良い物件であれば高い需要が見込めることから、人気のある投資でもあるのです。

ただし、戸数を多く所有しないため空室リスクは高くなるので、事前に需要をしっかりと調査するようにしましょう。

一棟マンション投資のメリット

マンション一棟丸ごと所有する一棟マンション投資。メリットには、次に様な点が挙げられます。

• 高い収入を見込める
• 自分の自由に管理できる
• 資産価値が高い

マンションの全戸からの家賃収入を得られるため、高い収入が見込めるという魅力があります。例え、数室空室が出ても他の戸室の収入でカバーできるため、収入がゼロになる可能性は少ないでしょう。

修繕計画や共有部分のルールなどを自分で決められるため、運営の自由度が高いというメリットもあります。また、区分マンションの場合、共有部分の修繕などは自分で勝手にすることができません。
一棟マンション投資なら自由に運営できるので、適切に管理することで物件の資産価値を高めることも可能です。

ただし、一棟マンションは初期費用が高額になります。全額融資で賄うこともできないため、数千万円は自己資金が必要になるでしょう。
修繕などの費用も高額になるなどリスクも多いので、初心者や資金が少ない人には余りおすすめできません。初心者は、戸建投資などから投資経験を積んでいくことをおすすめします。

まとめ

不動産投資には、収入源を増やせる・節税効果がある・生命保険代わりになるなど多くのメリットがあります。
しかし、空室リスクや家賃下落リスク・金利上昇リスクなどのリスクも伴うため、リスクについて理解して対策することが大切です。
また、不動産投資で成功するためにも、投資の知識を常に勉強し長期的な視点で計画を立てて投資判断するようにしましょう。
それぞれの投資する不動産によってもメリットが異なるので、自分に合った不動産を選ぶことが大切です。

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