不動産投資に興味があるけど何から始めればいいのか分からない、という方も多いでしょう。
不動産投資を始めるのに難しいステップは必要ありません。とはいえ、やみくもに不動産投資をスタートすると失敗してしまう可能性が高くなるので、抑えておきたいポイントはあるものです。

この記事では、不動産投資初心者に向けて不動産投資の始め方を分かりやすく解説します。
あわせて、初心者向けの注意点やおすすめ投資先も紹介するので参考にしてみてください。

不動産投資とは

不動産投資とは、不動産を購入して運営・売却することで収入を得る投資です。
得られる収入は、主に次の2つがあります。

• インカムゲイン：不動産を運営することで得られる利益＝家賃収入
• キャピタルゲイン：不動産を売却することで得られる利益＝売却益

基本的に、不動産投資での収入はインカムゲイン（家賃収入）がメインとなります。
家賃収入を得る場合の大まかな流れは、以下の通りです。

• 物件の購入
• 入居者の募集
• 入居者との契約
• 入居翌月から家賃収入が振り込まれる

物件を購入したら入居者を募集します。すでに入居者がいる物件の場合は購入翌月、入居者のいない物件は入居された翌月から家賃が振り込まれます。ただし、家賃のすべてが収入になるわけではありません。ここから、ローンの返済や修繕費などの支出を差し引いた額が手元に残るので、注意しましょう。
家賃収入以外にも「更新料」や「礼金」「駐車場代（家賃とは別設定のもの）」も収入となります。しかし、これらはごく一部であり、収入のメインは家賃となります。

また、不動産投資では売却による利益も見込めます。しかし不動産価値の高騰を意図して予測することは難しく、高い税率も課せられることなどから売却利益を目的とした不動産投資は、初心者にはハードルが高いものです。基本的には、家賃収入を得ることを目的とし、予め出口を見据えた不動産投資をおすすめします。

不動産投資の始め方7つのステップ

ここでは、家賃収入を得る不動産投資の始め方を次の7つのステップで解説していきます。

• 投資の目的を明確にする
• 不動産投資について勉強する
• 自分のリスク許容度に合った方法を選ぶ
• 物件を探す
• 情報収集する
• シミュレーションする
• 物件の購入

投資の目的を明確にする

まずは、投資の目的を明確にすることが大切です。「儲かりそうだから」「営業の人がいい物件があると勧めたから」という理由で投資をスタートすると失敗する可能性が高くなります。
また、投資でどれくらいの利益が欲しいのかによって投資対象も変わってきます。お小遣い程度欲しいのか、生活費を賄えるだけ欲しいのか、欲しい利益によっても投資スタイルは違います。欲しい利益を明確にする際は、「3年後には年間100万円」というようにできるだけ具体的な数字目標を立てるようにしましょう。

不動産投資について勉強する

不動産投資は知識や情報をどれだけ付けたかが成功を左右します。知識ゼロでは、不動産投資の営業のいいカモになってしまう可能性もあるでしょう。最低限、投資で必要な用語などは理解できるようになっておくことが大切です。不動産投資の勉強をするには、次のような方法があります。

• 書店で書籍を購入する
• インターネット
• セミナーに参加する

書店などには初心者向けの本も多くあるので、まずは基本的な知識を付けるようにしましょう。その上で、さらにインターネットやセミナーを活用することをおすすめします。

また、不動産投資には不動産だけでなく税金や法律など幅広い知識が必要です。投資前だけでなく、投資中も常に知識と情報は最新のものを付けておくようにしましょう。実際に不動産投資をしている人や失敗経験のある人、税金や法律の専門家に相談するのも重要です。

自分のリスク許容度に合った方法を選ぶ

投資目的や資産状況に応じて自分のリスク許容度を決めます。
リスク許容度とは「いくらまで損してもいいのか」というラインです。許容度は資産状況や考え方など、人によって異なります。
「100万円までなら損しても大丈夫」「資金1,000万円が600万円まで減ったらダメ」など、どこまでなら許容できるかを線引きしておくことが大切です。

リスク許容度によっても投資先が異なってきます。許容できる範囲が広いなら、ある程度高リスク高リターンの投資先を選ぶことも可能でしょう。反対に、許容度が低いなら手堅い物件を選ぶ必要があります。
不動産投資の利回りランキングの記事も参考に、さまざまな不動産投資の物件の知識を身につけてください。
>>　関連記事：不動産投資の利回りランキング　利回り相場や物件選びのポイントを解説【リンク】

物件を探す

投資目的やリスク許容度に合った物件を探していきます。アパートやマンション、中古か新築なのか、都心か地方かなど、投資先の選択肢は広いので、目的に合った物件を選ぶようにしていきましょう。
物件の探し方としては、次のような方法が挙げられます。

• インターネット
• 不動産投資会社や不動産会社に問い合わせる
• セミナーなどで紹介して貰う

物件によって特徴やメリット、デメリットがあり、目的に合った物件を見極めた上で比較検討も重要です。不動産投資会社の営業トークに急かされたり、今なら融資がおりやすいと上手い言葉につられることもあるかもしれません。幅広い視点から探すようにしましょう。

物件周辺の情報収集を行う

物件探しと並行して情報も収集していきます。希望する物件やそのエリアの情報は徹底的にリサーチすることが大切です。情報もネット上や紙面上だけではなく、実際に自分の足で現地を訪れて確かめることも必要になります。

例えば、戸建投資の場合、ファミリー層がターゲットになるため治安がよいか、将来的な開発計画、周辺の家賃相場などをポイントとします。不動産投資にリスクはつきものなので、リスクを想定して情報収集をするとよいでしょう。

シミュレーションをする

物件を絞ったら、詳細なシミュレーションをしていきます。収入や支出の項目はできるだけリアルに設定して、厳しい数字でシミュレーションしていきましょう。
また、短期間だけでなく長期のシミュレーションも大切です。ローンを組んで投資する場合、ローン返済が数十年かかる場合もあります。不動産は経年劣化するので、今は良くても数年後には家賃が下がることや修繕費が嵩むこともあるでしょう。長期に渡るシミュレーションまでした上で投資判断することが大切です。

物件の購入

投資する物件を決めたら次のステップは、物件の購入です。基本的には不動産投資ローンを組んでの投資となるため、ローン審査は早めに進めておくようにしましょう。
また、購入後に管理会社を利用する場合は、すぐに管理をスタートできるように予め管理会社の選定も進めておく必要があります。

物件の売買契約を結び、決済・引き渡しが終われば晴れて不動産投資がスタートです。不動産投資の融資に関してはこちらの記事も参考にしてみてください。
>>　関連記事：不動産投資で融資を受けるには？審査基準や注意点を学び投資を始めよう【リンク】

不動産投資を始めるために必要なこと

ここでは、不動産投資を始めるために必要なこととして、次の5つが挙げられます。

• 今後のライフプランと必要なお金を把握する
• 不動産投資以外の資産運用も検討する
• アセットアロケーションを組む
• 不動産投資のリスクを知る

今後のライフプランと必要なお金を把握する

不動産投資にどれだけのお金を掛けられるのかは、今後のライフプランによっても異なります。
子供が大きくなると教育費がかかるようになるでしょう。親の介護が必要になる可能性や独立や転職する可能性もあります。また、旅行や車の購入など家族の希望もあるものです。不動産投資にお金を掛け過ぎて、生活を圧迫していては本末転倒といえます。

まずは、将来のライフプランと必要なお金をシミュレーションした上で、どれだけ不動産投資にお金を掛けてもいいのかを把握するようにしましょう。

不動産投資以外の資産運用も検討する

資産運用の方法は不動産投資以外にもさまざまな投資先があります。

• 株式投資
• FX
• NISAや積立NISA
• iDeCo

それぞれリターンやリスクも異なるものです。大きなリターンを得たいなら株式投資やFXという方法もあります。反対に、リスクを抑えてコツコツ蓄えたい、老後資金を蓄えたいならNISAやiDeCoもおすすめです。他の投資方法と比較し、本当に不動産投資でいいのかを検討してみることをおすすめします。

アセットアロケーションを組む

アセットアロケーションとは、資産運用の配分のことをいいます。「不動産：株式＝60：40」というように、資産の運用の割合を決めることで、リスクをコントロールする方法です。不動産投資に限らず投資には必ずリスクが伴い、投資方法や保有資産によってリスクが異なります。
一つの投資先に偏っているとリスクが高くなってしまうため、資産運用では分散投資が重要になるのです。アセットアロケーションを組んで、資産運用に回せるお金をどのように配分するのか検討して、不動産投資の資金を決めるようにしましょう。

不動産投資のリスクを知る

不動産投資は投資である以上何かしらリスクを伴うものです。どのようなリスクがあるのかを理解した上で、対策しておくことが大切です。

• 空室リスク
• 家賃滞納リスク
• 老朽化リスク
• 金利上昇リスク
• 災害リスク
• 事故リスク

不動産投資のリスクや対策については、以下の記事で詳しく解説しているので、参考にしてみてください。
>>　関連記事：不動産投資にリスクはつきもの！カモにならない賢い投資を学ぼう！【リンク】

初心者必見！不動産投資の落とし穴

不動産投資は必ず成功するわけではなく、失敗してしまう人がいるのも事実です。しかし、どのような失敗があるのか理解しておくことで対策を練ることもできます。
ここでは、特に初心者が陥りがちな不動産投資の落とし穴について解説していきます。

表面利回りしか考えていなかった

不動産投資の収益性を測る指標に「利回り」があります。
利回りには次の2つがある点に注意が必要です。

• 表面利回り
• 実質利回り

表面利回りとは、物件価格と年間収入だけで算出できるシンプルな指標のことをいいます。

表面利回り（％）＝年間収入÷物件価格×100

仮に、物件価格2,000万円で年間収入が300万円なら利回りは15％です。ただし、この利回りには支出が含まれていません。
例えば、上記の物件の場合年間収入が300万円あっても、必要経費が200万円掛かっていると手元には100万円しか残らないのです。不動産会社のチラシに掲載されている利回りは、基本的に表面利回りです。そのため、表面利回りが高くても実際に経費が掛かってしまうケースがあるので注意しましょう。経費まで含めて利回りを求められるのが、「実質利回り」です。

実質利回り（％）＝（年間収入－年間経費）÷物件価格×100

実質利回りで計算することで、より手元に残るお金に近い利回りを求められます。
不動産投資する際には、表面利回りだけで判断するのではなく自分で実質利回りまで計算した上で判断するようにしましょう。

出口戦略まで練れていなかった

家賃収入を得る投資であっても出口戦略として売却まで計画しておくことが大切です。
運営中にどんなに利益が出ても売却で大損してしまうと、不動産投資トータルでマイナスになる可能性もあるのです。
特に、不動産投資は長期に渡る投資のため、不動産の売却タイミングを見誤ると損失がでるどころか売却すらできない恐れもあります。
不動産投資に失敗したら物件を売ればいいと考えていても、需要の低い物件では買い手も現われません。予め出口戦略まで含めての物件選びや投資計画を立てるようにしましょう。

不動産投資の出口戦略に関してはこちらの記事で解説をしているので、参考にしてみてください。
>>　関連記事：出口戦略で不動産投資の勝ち組に！物件のポイントや売却のタイミング【リンク】

節税効果に期待しすぎた

不動産投資には、税負担の軽減が見込めるという魅力もあります。不動産投資の所得は、不動産所得に区分され赤字が出れば給与所得との損益通算が可能です。
仮に、不動産所得で500万円の赤字、給与所得が600万円の場合は、相殺した100万円が所得税・住民税の対象となるため税負担の軽減が見込めます。不動産所得を赤字にする上で重要なのが「減価償却費」です。建物の購入費を一定期間で案分して計上できる減価償却は、実際の支出を伴わない支出となります。
そのため、実際の収支は黒字でも帳簿上のみ赤字を作り出し、より税負担の軽減を高めることが可能になるのです。ただし、減価償却費は建物によって計上できる額は異なります。
物件によっては、年間10～50万円程しか計上できない場合もあります。また、減価償却を利用しない本当の赤字は、税負担を軽減できたとしても投資としては失敗といえます。不動産投資は、基本的に黒字を目指した上で節税効果を期待することが大切です。

不動産投資によって税負担を軽減させることに関してはこちらの記事で解説しているので、参考にしてみてください。
>>　関連記事：不動産投資を始める前に！税金の仕組みを理解して上手に資産形成しよう【リンク】

初心者におすすめの不動産投資3選

不動産投資といっても投資先の不動産にはさまざまな種類があります。

• マンション（区分・ワンルーム・一棟）
• 一棟アパート
• 戸建
• 新築または中古
• 都心または地方

投資先によってメリット・デメリットは異なるので、それぞれの特徴を把握して目的に応じた投資先を選ぶことが重要です。ここでは、初心者におすすめの投資先として次の3つを紹介します。

• 新築戸建投資
• ワンルームマンション投資
• 不動産投資クラウドファンディング

新築戸建投資

新築の戸建を所有し貸し出す新築戸建投資。
戸建であれば新築であっても一棟アパートや新築マンションよりも投資額を抑えて投資可能です。また、戸建賃貸の対象となるファミリー層は、一度入居すると長期間住み続けてくれる傾向にあり、安定した収入を得やすいというメリットがあります。

戸建投資は、居室を多く構えられないため空室時に収入がゼロになる可能性がある点に、注意が必要です。物件の需要を見極めるなど空室リスク対策をした上で、投資を判断するようにしましょう。

戸建投資や新築戸建投資に関しては以下の記事で解説しているので、参考にしてみてください。
>>　関連記事：【初心者向け】戸建投資は危険？メリットデメリットを徹底解説【リンク】
>>　関連記事：戸建投資をするなら新築がおすすめ！中古物件との違いを徹底解説【リンク】

ワンルームマンション投資

マンション投資の中でも、単身者向けのワンルームマンションへの投資がワンルームマンション投資です。ワンルームマンションは、区分マンションや一棟アパートに比較し、購入価格が安くなります。立地の良い場所に建設されている物件も多く、価格を抑えて好条件の物件に投資できる可能性も高く、マンション一室単位での投資の為、投資の管理がしやすいというメリットもあります。

ただし、家賃設定はあまり高くないので大きな収入は期待しづらいでしょう。一室単位で管理が楽な反面、空室＝収入ゼロとなる期間が発生する可能性もあります。
また、税負担の軽減効果を期待する上での重要な減価償却費も多くは計上できない点にも注意が必要であり、デメリットに見合ったメリットを享受しずらいため、他の投資を優先することも視野に入ると思います。
ワンルームマンション投資に関してはこちらの記事で解説しているので、参考にしてみてください。

>>　関連記事：ワンルームマンション投資の落とし穴。仕組みやメリットを徹底解説【リンク】
>>　関連記事：後悔続出…ワンルームマンション投資で失敗する理由と事例をご紹介【リンク】

不動産投資クラウドファンディング

実際の不動産への投資ではありませんが、近年人気の不動産投資として不動産投資クラウドファンディングがあります。
不動産投資クラウドファンディングは、運営会社へ出資する投資方法です。出資金を元に運営会社が不動産の運営・売却を行い、出資者には利益に応じた分配金が配られるという仕組みです。

不動産投資クラウドファンディングの多くは1万円から投資可能です。実物の不動産へ投資する場合、ローンを組んで数千万円の投資になることに比較すると、初心者でも気軽に投資しやすいといえるでしょう。また、管理等は運営会社がするため投資後は分配金を待つだけという手軽さもあります。

少額投資になるため、利益も大きくはありません。不動産投資といっても実物の不動産を所有するわけではないので、不動産オーナーにはなれません。不動産を所有することで期待できる税負担の軽減効果も、不動産投資クラウドファンディングにはない点に注意しましょう。

初心者が不動産投資の経験を積むためや少額から不動産投資してみたいという人には、おすすめの投資先といえます。

まとめ

不動産投資は、ステップを踏んで投資をスタートすることで成功の可能性を高められます。
目的を明確にして知識を付けた上で投資を検討することが大切です。
しかし、不動産投資にもリスクや失敗例もあるので、それらを正しく理解した上で、対策を立てて投資判断する必要があります。

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