不動産投資をする際は、物件の収益性を確認するだけでなく「出口戦略」を考えることが重要です。出口戦略とは、投資した不動産を最終的にどう処理するのかを考えることです。
不動産投資の主な出口戦略は、物件の売却です。投資物件を高値で売却できると多額の利益を得られるでしょう。しかし、希望通りの価格で売却できず、最終的に大きな損失になることもあります。
本記事では、不動産投資の主な出口戦略や失敗を防ぐ方法などを分かりやすく解説します。
まずは不動産投資について基本から学びたいという方はこちらの記事を参考にしてみてください。
>>　関連記事：不動産投資の第一歩　仕組み・種類・メリット・注意点を徹底解説【リンク】

不動産投資の出口戦略のパターン

不動産投資の代表的な出口戦略は、収益物件や自己居住用の物件として売却することです。不動産の種類や状況などによっては、建物を解体して更地に戻したうえで売却した方が良いケースもあります。
また、売却以外にも、オーナー自身が居住したり、家族に相続したりする方法があります。ここでは、不動産投資の出口戦略の種類やそれぞれの特徴を見ていきましょう。

収益物件として売却

1つ目の出口戦略は、引き続き不動産投資をするための物件として売りに出し、投資家に購入してもらう方法です。
投資したマンションやアパートの収益性が高く、安定した家賃収入が期待できるのであれば、収益物件として高値で売却できるでしょう。
将来的に収益物件として売却するのであれば、空室率が低い物件に投資をすることが大切です。「駅から徒歩15分以内」「主要ターミナル駅にアクセスしやすい」「住環境が整備された場所にある」などに当てはまる物件は、空室率が低い傾向にあります。
また、将来的に人口が増加すると予測されているエリアにある物件は、安定した賃貸需要が見込めるため、出口戦略では収益物件として高値で売却できる可能性が高まります。物件の購入後は、建物や設備を定期的にメンテナンスして良好な状態を保つことで、売却価格の下落を防ぎやすくなり、入居率や家賃も下がりにくくなるでしょう。

自己居住用として売却

2つ目の出口戦略は、購入した人自身が住んでもらうための物件として売却をする方法です。戸建住宅や区分マンション投資をしている人は、投資用ではなく自己居住用の物件として売却をするのも1つの方法です。
特に戸建住宅の場合は、入居者が物件を購入してくれるケースも珍しくありません。立地や延べ床面積、間取りなどの条件が入居者の希望に合致していると、収益物件として売りに出すよりも高値で売却できることがあります。
自己居住用としての売却を検討する際は、築年数や広さなどの条件が似た物件が、いくらで売りに出されているかを、不動産ポータルサイトなどで確認すると良いでしょう。
また、投資物件があるエリアで条件が似た物件の売買実績が多いと、自己居住用として売りに出したときに高値で売却しやすいと考えられます。

更地にして売却

3つ目の出口戦略は、建物を解体して更地にして売却をする方法です。戸建投資や一棟マンション投資、アパート投資をする場合に選択されることがある出口戦略です。
一方で、区分マンション投資の場合はマンションのオーナーや他の入居者の同意がなければ建物を解体できないため、更地にするのはあまり現実的ではありません。
例えば、建物の築年数が古くなっている場合は、そのまま売りに出すよりも更地にしたほうが高値で売却できる可能性があります。また、建物部分に違法建築や傾き、シロアリ被害などの欠陥・問題がある場合も、更地に戻すことを検討すると良いでしょう。
建物を解体して更地に戻す場合は、入居者がいない状態にする必要があります。入居者がいるのであれば、退去してもらえるように交渉をしなければなりません。
また、将来的に更地に戻すことを決めている場合は、入居者と「定期借家契約」を結ぶのも有効な方法です。定期借家契約は、契約の更新がないため契約期間が満了すると借主は退去する必要があり、確実に入居者がいない状態となります。

売却以外①自分で住んでしまう

4つ目の出口戦略は、オーナー自身が自宅として利用することです。次の入居者がなかなか決まらないときは、投資用の不動産を自宅として活用するのも方法でしょう。
ただし、不動産投資ローンを組んでいる場合、より低金利である住宅ローンに借り換えるのは一般的に困難です。そのため、最初から自宅として物件を購入した場合よりも、返済負担は重くなるでしょう。
また、投資用の不動産を自宅にすると「減価償却」ができなくなります。減価償却とは、建物や一定金額を超える設備の購入費用を、毎年少しずつ経費に計上していくことです。
不動産投資では、建物や設備の購入費用を一括で経費に計上するのではなく、法定耐用年数をもとに算出される「減価償却費」を毎年経費に計上していきます。※法定耐用年数とは、固定資産を使用できる期間を法令で算定したもの
減価償却費は実際の支出ではないため、実際は利益が出ているにもかかわらず、帳簿上では赤字となっていることがあります。赤字分を給与所得や事業所得などと「損益通算」して相殺することで、所得税や住民税を軽減することが可能です。
しかし、オーナー自身が投資用不動産に居住すると、減価償却ができなくなるため、損益通算による節税効果が得られなくなってしまいます。

売却以外②相続税対策に活用する

5つ目の出口戦略としては、投資した不動産をご自身が亡くなった際の家族などの相続人に相続する方法です。不動産は、現金や金融商品よりも相続税を計算するときの価値（相続税評価額）が低く見積もられます。そのため、資産の一部を不動産に変えることで相続税の負担を軽減できる可能性があります。
不動産の相続税評価額が低く見積もられるのは、路線価方式が用いられるためです。路線価方式とは、不動産の相続税評価額を算出するとき、土地部分は路線価を、建物部分は固定資産税評価額を用いる方法のことです。
路線価は土地の時価の8割程度、固定資産税評価額は再び同じ建物を建てたときにかかる金額（再調達価額）の7割程度となります。
また、亡くなった人が賃貸マンション経営や賃貸アパート経営などの事業をしていた場合、所定の要件を満たすと「小規模宅地等の特例」の適用が可能です。小規模宅地等の特例を適用できると、土地部分の相続税評価額が一定の面積までさらに50%減額されます。
そのため、時価が同じである場合、現金よりも不動産を相続した方が相続税の負担は軽減されやすいのです。安定した家賃収入や売却益が期待できる不動産を相続することで、残された家族は金銭的にゆとりのある生活を送りやすくなるでしょう。
ただし、あからさまな相続税対策を目的に不動産を購入すると、税務署から路線価方式で相続税評価額を算出することを否認される恐れがあります。相続税対策として不動産を購入する場合は、不動産会社や税理士などに相談し、慎重に検討することが大切です。

物件別のおすすめの出口戦略

投資対象となる不動産の種類によって、有効となる出口戦略は異なります。ここでは、不動産の種類ごとに有効と考えられる出口戦略を見ていきましょう。

一棟マンション / 一棟アパート

一棟マンションや一棟アパートの場合、高い賃貸需要が見込めるのであれば、収益物件として売却すると良いでしょう。
不動産価格の相場が上昇していたり、リフォームやリノベーションをしたりすると、購入時より高値で売却して多くの売却益（キャピタルゲイン）を得られるケースもあります。
長期間保有して築年数が経過しており、老朽化が進んでいる場合は、建物を解体して更地として売却するのも1つの方法です。エリアや土地の広さなどによっては、新しい賃貸物件を建てたり、駐車場として整理したりした方が売却しやすくなることがあります。
ただし、建物を解体するときに入居者全員の許可を得るための交渉をする必要があるため、時間や手間がかかりやすいです。また、建物の規模が大きいと解体にかかる費用も多額になるため、投資による利益が大幅に減少するかもしれません。
相続税対策として活用するのも有効な選択肢です。価格が高額な一棟物件であれば、相続評価額は大きく圧縮され、税負担の軽減効果が期待できます。

区分マンション・ワンルームマンション

マンションの一室に投資をする区分マンション投資の場合も、安定した賃貸需要が見込めるのであれば収益物件として売却が可能です。駅にアクセスしやすく立地が良いマンションであれば、買い手は見つかりやすいでしょう。
ただし、単身世帯用のマンションの場合、居住用物件としての需要はあまり期待できません。また更地にすることも困難であるため、収益物件としての売却が困難なときは、自分自身で住むことも視野に入れておきましょう。
新築区分マンションの場合、資産価値が短期間で大きく下がる傾向にあります。そのため、短期間で売却してキャピタルゲインを狙うよりも、長期間にわたって運用して安定的に家賃収入による利益（インカムゲイン）を得ることを優先するのが懸命です。
一方、中古の区分マンションは、賃貸需要がよほど変化しない限り、短期間で資産価値は大きく下がりにくいため、早いタイミングで売却してキャピタルゲインを狙うのも方法です。
ワンルームマンション投資についてはこちらの記事で解説してるので、参考にしてみてください。
>>　関連記事：ワンルームマンション投資の落とし穴。仕組みやメリットを徹底解説【リンク】

戸建物件

賃貸用の戸建住宅は、需要が多いにもかかわらず供給が少ないです。また、居住する世帯の多くは、入居期間が長い傾向にあるファミリー世帯です。立地がよく安定した賃貸需要が見込めるのであれば、収益物件として売却しやすいでしょう。
戸建投資をする人は、リフォームやリノベーションを前提に購入するケースも少なくないため、建物の老朽化が進んでいても買い手が見つかることがあります。
投資した戸建住宅と、立地や延べ床面積などの条件が似た物件の取引が盛んなのであれば、自己居住用物件として売却をすることも可能でしょう。入居者に購入を打診してみるのも1つの方法です。もちろん、オーナー自身が住むことも可能です。
一棟マンションや一棟アパートと比較して、建物を解体して更地にするのことが容易なのも戸建住宅の良いところ。更地にして売りに出すことで、住宅を新築したい人や駐車場または駐輪場を設置して運用をしたい人に購入してもらえる可能性もあります。
このように、戸建物件は出口戦略の選択肢が豊富です。戸建投資に関してはこちらの記事を参考にしてみてください。
>>　関連記事：【初心者向け】戸建投資は危険？メリットデメリットを徹底解説【リンク】

投資用不動産を売却する方法

投資用不動産を売却する主な方法は、以下の通りです。

• 売買仲介業者と契約をする
• 買取業者に売却する
• 個人へ直接売却する

1つずつ見ていきましょう。

売買仲介業者と契約をする

不動産を売却するときは、不動産会社を選んで媒介契約を結び、買主を探してもらうのが一般的です。媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。主な違いは、以下の通りです。

一般媒介契約は、複数の不動産会社と契約を結ぶことができます。また、自分自身で買主を見つけた場合は、不動産会社を仲介することなく契約を結ぶことも可能です。

一方で、一般媒介契約を結んだ不動産会社には指定流通機構（レインズ）に物件の情報を登録する義務がありません。レインズは、売りに出されている不動産の情報を全国の不動産会社と共有できるネットワークシステムのことです。

その点、専任媒介契約と専属専任媒介契約は、1つの不動産会社としか契約を結べない代わりに、売却予定の物件情報をレインズに登録してもらえます。売却活動の状況を定期的に報告してもらえるため、売主は状況を把握しやすいでしょう。
また、契約から一定期間は他の不動産会社に先を越されてしまう心配がありません。そのため、専任媒介契約または専属専任媒介契約を結んだ不動産会社は、費用や時間をかけて売却活動をしてくれる傾向にあります。

ただし、専属専任媒介契約では自己発見取引ができません。媒介契約を結んだ不動産会社に買主を見つけてもらった場合、売買契約の成立時に仲介手数料を支払う必要があります。自分自身でも買主を探す場合は、一般媒介契約または専任媒介契約を選ぶと良いでしょう。

買取業者に売却する

不動産会社による仲介での売却が困難な場合、不動産買取業者に買い取ってもらうのも方法です。不動産買取業者であれば、不動産をすぐに現金化できるだけでなく、仲介手数料もかかりません。

ただし、買取価格は相場の7割程度になります。より高値で売却したい場合は、 まず仲介で売却できないか検討することが大切です。

個人へ直接売却する

不動産会社を介さず、個人に直接売却することも可能です。個人間取引であれば仲介手数料はかからず、相場と同程度の価格で売却できる可能性もあります。

しかし、その一方で当事者間のトラブルが起きやすいため、不動産の売却や法律に関する専門知識がない限り、個人間の取引は避けた方が懸命でしょう。

出口戦略で勝ち組になるポイント

たとえ多額の家賃収入を得られたとしても、出口戦略で失敗するとそれまでに得た収益が吹き飛んでしまい、大きな損失が発生してしまうこともあります。そのため、不動産投資をする際は、以下の点を意識して出口戦略での失敗を防ぐことが重要です。

• 出口戦略を意識して物件を選ぶ
• 自己資金の割合を高くする
• 修繕やリフォームの必要性を慎重に判断する
• 売却に適したタイミングを考える

1つずつ解説します。

出口戦略を意識して物件を選ぶ

有効な出口戦略は、不動産の種類や立地などのさまざまな要件により異なります。不動産を購入すると、当然ながら物件があるエリアは動かせません。また、築年数が増えて老朽化は進んでいく一方であるため、不動産の価値は基本的に下がっていきます。

物件を購入したあとでは、有効な出口戦略を立てられないかもしれません。そのため、投資する物件を選ぶときから、ある程度の出口戦略を立てておくことが大切です。

例えば、将来的に収益物件として売却したいのであれば、エリアの将来的な賃貸需要を踏まえて選びましょう。

今後も人口が増加すると予想されているエリアや再開発が予定されているエリアなどにある物件は、空室率が低く家賃も下がりにくいため、収益物件として高値で売却しやすいです。

自己資金の割合を高くする

出口戦略の失敗を防ぎたいのであれば、物件を購入するときに自己資金を多めに入れておくのも1つの方法です。

金融機関からの融資を受けて投資用の不動産を購入する場合、売却時にローンの残債を一括返済しなければなりません。購入金額のほとんどを融資で賄っている場合やフルローンで購入している場合、売却代金と自己資金でローンを完済できず、出口戦略の選択肢が限られることがあります。

その点、自己資金を多く入れていれば、売却代金がローン残債を下回りにくくなるため、投資用不動産を売却しやすくなるでしょう。不動産投資の初期費用に関しては、こちらの記事を参考にしてみてください。
>>　関連記事：不動産投資の初期費用の内訳とは？注意したい手数料の交渉方法も解説【リンク】

修繕やリフォームの必要性を慎重に判断する

投資用の不動産を売却する前に、破損箇所を修繕したりリフォームしたりすることで売却価格を上げられる可能性はありますが、必ずしも上がるとは限りません。
そのため、修繕やリフォームをして投資用不動産を売却するときは、費用に見合うだけの効果があるのかを慎重に検討することが大切です。

例えば、修繕やリフォームの費用が400万円である場合、工事をしても売却価格が200万円ほどしか上がらないのであれば、そのまま売却した方が良いでしょう。

売却に適したタイミングを考える

投資用の不動産を売却する場合、タイミングを慎重に検討することが大切です。

売却するタイミングの例としては「物件の所有期間が5年を超えたとき」が挙げられます。所有期間が6年以上であると、売却益に課税される税金（いわゆる譲渡所得税）を計算する際の税率が低くなるためです。

不動産を売却して利益（譲渡所得）を得た場合は、譲渡所得税がかかります。譲渡所得にかかる税金の計算方法は「譲渡所得×税率」です。税率は、以下の通り売却した年の1月1日時点における所有期間に応じて決まります。

※上記の税率は、復興特別所得税を合算しています。

売却価格が同程度である場合、所有期間が5年以内のタイミングで売却するよりも、6年以上になるのを待ってから売却した方が、手元に残る金額は多くなるでしょう。
また、減価償却費を経費に計上できなくなる期間が終了するタイミングで出口戦略が実行されることもあります。減価償却費を経費に計上できなくなると、帳簿上の利益が増えてしまい手元に残るお金が少なくなってしまうためです。

ローンの元金返済額が減額償却費を上回り「デッドクロス」となったときも、出口戦略が実行される代表的なタイミングです。不動産投資ローンの元金は、経費に計上できません。デッドクロスになると、帳簿に記載された利益よりも実際の手残りが少なくなることがあるため、出口戦略が実行されることがあります。

ここが分かれ目！出口戦略の成功と失敗の判断基準

最後に、不動産の値段が決まる仕組みや出口戦略が成功したと考えられるケース、失敗しそうなときの対処方法を見ていきましょう。

不動産の値段の決まる仕組み

不動産の販売価格は、売主が不動産会社と相談して決めるのが一般的です。不動産会社は、売却する不動産の価格を査定し、その結果をもとに売主と相談して「売り出し価格」を決めて売却活動を開始します。

実際の売却価格は、売主と買主の合意によって決まります。そのため、売主が決めた売り出し価格で売却できるとは限りません。買主の多くは値引き交渉をするため、一般的に売却価格は売り出し価格よりも安くなります。

では、不動産会社は不動産をどのような方法で査定しているのでしょうか。投資用不動産を査定する際に用いられる方法は、主に以下の3種類です。

上記のうち、投資用不動産を取得する際にもっとも用いられるのが「収益還元法」です。収益還元法は、年間で得られる家賃収入や期待できる利回りをもとに物件の収益性を評価して、不動産価格を算出します。
原価法で価格を算出する際は、路線価や固定資産税評価額などをもとに算出された土地と建物の価格から、経年劣化で失われたと考え得られる価値分を差し引くのが一般的です。
また、金融機関の融資審査では、物件の担保としての価値を評価する際に、原価法（積算法）を用いて積算価格が算出されます。

このように不動産の価格は、不動産会社によってさまざまな方法で査定されたうえで、最終的には売主と買主の合意で決まります。

売却して利益が出るなら成功

投資した不動産を将来的に売却する予定であれば、インカムゲインとキャピタルゲインの合計が目標とする金額を達成した出口戦略は成功したといえます。

アパートに投資をし、5年間にわたって運用をするケースで考えてみましょう。6年目に売却し、合計で1,000万円の利益を得ることが目標であるとします。
5年間で500万円のインカムゲインを得られた場合、アパートを売却して500万円のキャピタルゲインを得られれば、その投資は成功したといえます。しかし、売却すると700万円の損失が発生し、最終的な損失額が200万円になる場合は失敗といえるでしょう。

不動産投資で成功をするためには、最終的にいくらの利益が見込めるのかを計算したうえで投資物件を選ぶことが重要です。

とはいえ、不動産投資の知識や経験がない限り、期待できる利益を自力で計算するのは困難でしょう。そのため、不動産投資を始めるときは、不動産会社やファイナンシャル・プランナーなどの専門家に相談することをおすすめします。

出口戦略に失敗したときの選択肢

出口戦略を立てて物件を購入したとしても、経済の動向や不動産市況、世界情勢などが要因となって事情が変わり、計画通りに実行できないかもしれません。そのような場合は、焦らずに対策を検討することが大切です。

例えば、購入当初に決めたタイミングで不動産を売却すると損失が発生する場合は、引き続き保有して家賃収入を得るのも方法でしょう。収益物件としての売却が難しいのであれば、自己居住用に変更したり更地に戻したりして売却する方法もあります。

一方で、空室が埋まらず保有している限り赤字が続くのであれば、手放して損失を確定するのも方法です。
出口戦略の失敗を避ける方法は、状況によって異なります。出口戦略に失敗しそうなときも、不動産会社をはじめとした専門家に相談し、早急に対策をすることが重要です。

まとめ

不動産投資に成功するかどうかは、出口戦略次第といっても過言ではありません。不動産投資を始める際は、出口戦略も踏まえて物件を選ぶことが大切です。

賃貸需要があり、家賃収入が下がりにくいエリアの物件に投資をする場合、収益物件として高値で売却できる可能性があります。区分マンションや戸建住宅に投資をした場合は、購入した人が自ら居住するための物件として売却するのも方法です。
一棟物件や戸建住宅の場合、建物の老朽化が進んでいるのであれば、解体して更地に戻してから売却することもできます。

とはいえ、初めて不動産投資をする人にとって、出口戦略を検討したうえで投資先を選ぶのはハードルが高いといえます。そこで、これから不動産投資を始めようと考えている方は、新築の戸建住宅を選んではいかがでしょうか。

戸建投資では、出口戦略の選択肢が豊富です。また、日本では中古住宅よりも新築住宅の方が圧倒的に人気があるため、安定した賃貸需要が期待できます。

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