不動産投資の減価償却の仕組みとは?計算方法やメリット、注意点を解説

不動産投資で安定した収益を得るためには「減価償却」の理解が欠かせません。減価償却を活用することで、不動産投資で発生した利益に課せられる税金の負担が軽減され、収益性を高めやすくなります。

しかし、その一方で減価償却による税負担の軽減効果を優先してしまうと、かえって不動産投資に失敗してしまうかもしれません。
そこで本記事では、不動産投資における減価償却の仕組みや計算方法、活用するうえでのポイントを分かりやすく解説します。

 

 

不動産投資の減価償却の仕組み

不動産の建物部分は、基本的に年々劣化していき資産価値が下がっていきます。減価償却とは、経年劣化によって減少した建物部分の価値を経費(減価償却費)として計上する制度です。
通常であれば、経費は支出をした年に全額を計上します。しかし、不動産や付帯設備などを取得したときは、取得費用を支出した年に経費計上しません。その代わり、減価償却費を毎年少しずつ経費に計上していきます。

減価償却費は、建物の法定耐用年数をもとに計算します。
法定耐用年数は、建物を含む固定資産を使用できる期間です。以下の通り、建物の構造ごとに法律で定められています。

 

例えば、新築の木造アパートに投資をした場合、22年という法定耐用年数をもとに減価償却費を計算します。また、減価償却をする期間も22年間です。減価償却の対象となるのは、建物やその中にある設備のみです。土地部分は経年劣化しないため、減価償却の対象になりません。
そのため、減価償却費を計算する際は、売買契約書などを参考に不動産の土地価格を除きましょう。

 

 

不動産の減価償却の計算方法

減価償却の計算方法には「定額法」「定率法」の2種類があります。ここでは、定額法や定率法の計算方法をみていきましょう。

 

定額法での減価償却

定額法は、毎年一定額の減価償却費を経費に計上する方法です。2016年(平成28年)の4月以降に不動産を取得した場合、建物や付帯設備の減価償却をするときは、定額法で減価償却費を計算します。
定額法の計算方法は、以下の通りです。

定額法=取得価額×定額法の償却率

償却率は、建物の法定耐用年数に応じて決まります。
例えば、建物の取得価額が1億円である新築の鉄骨鉄筋コンクリート造のマンションに投資をしたとしましょう。マンションの法定耐用年数は47年です。

減価償却資産の償却率等表によると、耐用年数が47年であるときの償却率は0.022です。減価償却費を計算すると、結果は以下の通りとなります。

減価償却費=1億円×0.022=220万円

よって、毎年220万円の減価償却費を47年間にわたって経費に計上していきます。

 

定率法での減価償却

定率法は、不動産の取得価格から減価償却累計額を差し引いた残りに、償却率をかけて減価償却費を算出する方法です。計算方法は、以下の通りです。

定率法=未償却残高×定率法の償却率

定額法とは異なり、経費に計上する減価償却費は毎年減っていきます。償却できる金額の合計は変わりませんが、取得当初の減価償却費は定額法よりも高くなるのが特徴です。

なお、定率法で減価償却費を計算できるのは、2016年(平成28年)3月31日以前に投資用不動産を取得した場合です。2016年(平成28年)4月以降に新たに取得する不動産については、建物や附属設備の減価償却費を計算するときに、定率法は利用できなくなりました。

 

 

中古物件の耐用年数は「簡便法」で計算する

取得した投資用不動産が中古である場合は「簡便法」を用いて、減価償却費を計算するときの耐用年数を求めます。簡便法による耐用年数の計算方法は、以下の通りです。

  • 法定耐用年数の一部を経過している不動産の耐用年数
    (法定耐用年数−経過年数)+経過年数×20%
  • 法定耐用年数の全部を経過している不動産の耐用年数
    法定耐用年数×20%

 

算出された年数のうち、1年未満の端数は切り捨てます。また、算出結果が2年未満である場合、耐用年数は2年となります。
例えば、木造アパートに投資をするとしましょう。本来の法定耐用年数は22年ですが、取得時点の築年数が6年である場合、減価償却費を計算するときの耐用年数は、以下の通りとなります。

耐用年数=(22年−5年)+5年×20% =18年

よって、築年数が6年の木造アパートは、耐用年数を18年として減価償却費を計算します。
一方で、木造アパートの築年数が30年である場合、耐用年数は以下の通りです。

耐用年数=22年×20% ≒4年
※端数切り捨て

計算の結果、減価償却費を計算するときの耐用年数は4年となりました。

 

 

減価償却で税負担が軽減される仕組み

では、減価償却をするとなぜ税負担を軽減できるのでしょうか。税負担を軽減できる主な理由は、以下の2点です。

  • 減価償却費を経費に計上できる
  • 赤字となった場合は「損益通算」をして所得を圧縮できる

 

1つずつみていきましょう。

 

減価償却を経費に計上できる

投資用の不動産から得られた家賃収入などから、必要経費を差し引いた金額(不動産所得)は、所得税や住民税の課税対象となります。減価償却費を経費に計上すると不動産所得が減るため、所得税や住民税の負担を軽減する効果が期待できます。

また、減価償却費は建物や付帯設備を取得した初年度だけでなく、法定耐用年数が経過するまで毎年経費に計上することが可能です。建物や付帯設備の取得後も、一定期間は減価償却費を経費に計上して、不動産所得を圧縮できます。

 

赤字となった場合は「損益通算」をして所得を圧縮できる

減価償却費は接待交際費や消耗品費などとは異なり、実際の支出をともないません。そのため、不動産投資ではキャッシュフローが黒字であっても、減価償却費を経費に計上したことで帳簿上は赤字になることがあります。

帳簿上で赤字が発生した場合「損益通算」をすることで、所得金額を圧縮できます。損益通算とは、所定の所得金額を計算する際に発生した損失を、給与所得などと相殺できる制度のことです。

例えば、本業の給与所得が600万円、不動産所得が-200万円であった場合、損益通算をすると合計所得金額は「600万円-200万円=400万円」となります。損益通算によって合計所得金額が減ることで、所得税や住民税の負担を軽減できる可能性があります。

損益通算をするためには、確定申告が必要です。不動産投資で赤字が発生したとしても、忘れずに確定申告をしましょう。

 

 

減価償却をうまく活用するには?

減価償却を活用するときは、以下のポイントを押さえることが重要です。

  • 木造の築古物件に投資する
  • 合計所得金額が高い方が税負担の軽減効果を得やすい
  • 不動産を譲渡するときは所有期間が5年を超えてから

 

1つずつ解説します。

 

木造の築古物件に投資する

木造物件の法定耐用年数は22年であり、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造の建物よりも短く定められています。物件価格が同じである場合、法定耐用年数が短い木造物件のほうが、1年で計上できる減価償却費は高くなるため、所得を圧縮しやすいです。
また、築年数が古い物件ほど法定耐用年数は短くなるため、1年あたりの減価償却費はさらに割高になります。
特に、木造物件の築年数が法定対応年数を上回っている場合は4年間で償却できるため、1年あたりの減価償却費を高めやすいです。

以上の点から、減価償却を活用して取得を圧縮し税負担の軽減効果を高めたいのであれば、築年数が古い木造物件に投資をするのも1つの方法です。

 

合計所得金額が高い方が税負担の軽減効果を得やすい

不動産所得は総合課税制度の対象です。そのため、給与所得や事業所得などと合算されたうえで所得税額が計算されます。

1年間の合計所得金額が高いほど、所得税を計算する際の税率も段階的に高くなっていくため、減価償却による税負担の軽減効果も高まっていきます。

所得税率は、以下の通りです。

課税される所得金額税率控除額
1,000〜1,949,000円まで5%0円
1,950,000〜3,299,000円まで10%97,500円
3,300,000〜6,949,000円まで20%427,500円
6,950,000〜8,999,000円まで23%636,000円
9,000,000〜17,999,000円まで33%1,536,000円
18,000,000〜39,999,000円まで40%2,796,000円
40,000,000円以上45%4,796,000円

※出典:国税庁「No.2260 所得税の税率
所得税額は「課税される所得金額×税率−控除額」で計算します。

 

例えば、不動産所得を加える前の課税所得金額が500万円であるAさんと、1,000万円であるBさんがいるとしましょう。

不動産所得を加える前の所得税額は、それぞれ以下の通りです。

  • Aさん:500万円×20%−427,500円=572,500円
  • Bさん:1,000万円×33%−1,536,000=1,764,000円
    ※上記計算では復興特別所得税を考慮していません

 

計算の結果、所得金額が2倍になると、所得税額は約3倍に増加しました。

AさんとBさんは不動産投資をしており、減価償却をしたことで不動産所得がどちらも−50万円となりました。

不動産所得を差し引いたあとの所得金額は、Aさん450万円、Bさんが950万円となるため、所得税額は以下の通りに変化します。

AさんBさん
元の所得税額572,500円1,764,000円
不動産所得(−50万円)を加えたあとの所得税額472,500円1,599,000円
軽減された税額100,000円165,000円

※上記計算では復興特別所得税を考慮していません

 

計算の結果、所得税の軽減額はAさんが100,000円であるのに対し、Bさんは165,000円となりました。

不動産所得の金額が同じでも、所得の高いBさんの方が軽減額は高いことが分かります。

このように、所得金額が高く所得税の負担が重い人ほど、減価償却による税負担の軽減効果の恩恵が受けやすいです。

 

不動産を譲渡するときは所有期間が5年を超えてから

投資不動産の売却は、所有期間が5年を超えるまで待つことをおすすめします。

売却時に得た利益(譲渡所得)には、所得税(譲渡所得税)と住民税がかかります。
所有期間が5年を超えると、譲渡所得に課せられる税金の税率が下がるためです。

譲渡所得税の税率は、以下の通りです。

所有期間譲渡所得の種類税率
5年以内短期譲渡所得39.63%(所得税率30.63%+住民税率9%)
5年超長期譲渡所得20.315%(所得税率15.315%+住民税率5%)

※上記の税率は、復興特別所得税を合算しています。

 

所有期間が5年以内のときに不動産を売却すると、譲渡所得にかかる税率が約40%となってしまいます。所得税と住民税の合計税率が30%であると、売却によって損失が生じてしまうでしょう。

売却価格が同程度である場合、所有期間が5年を超えたときに売却をしたほうが、税負担は軽くなります。税負担の軽減効果をできるだけ活用したい人は、所有期間が5年を超えたあとに投資用の不動産を売却するとよいでしょう。

なお、譲渡所得にかかる税金は、給与所得や事業所得などとは分けて計算をします。

 

 

不動産投資の減価償却の落とし穴

不動産投資では、減価償却による税負担の軽減効果が期待できますが、以下の点には注意が必要です。

  • 新築区分マンションでは税負担の軽減効果を得にくい
  • 出口戦略に失敗をすると大きな損失が発生することも

 

それぞれについて解説します。

 

新築区分マンションは税負担の軽減効果を得にくい

「新築の区分マンションに投資をすると節税できる」という話を聞いたことがある人も多いのではないでしょうか。
たしかに新築区分マンションに投資をしたときも、減価償却費を経費に計上することで所得税の負担を軽減できることはあります。
特に、初年度は登記費用や融資を受けた金融機関に支払う手数料などを経費に計上できるため、赤字が発生しやすいです。

しかし、新築区分マンションは基本的に構造が鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造であり、法定対象年数は47年と長いです。また、新築区分マンションは一棟マンションや一棟アパートと比較して価格が安い傾向にあるため、1年あたりの減価償却費は少なくなりやすいです。

たとえ初年度に税負担を軽減できたとしても、2年目以降は帳簿上も黒字となり、むしろ納税額が増えてしまう場合もあります。また、新築区分マンション投資には「利回りが低い傾向にある」「価格が割高」など、さまざまな注意点があるため、安易に投資するのは避けた方がよいでしょう。マンション投資の利回りに関しては、こちらの記事で解説しているので参考にしてみてください。

>> 関連記事:マンション投資の利回りを徹底解説!その他の不動産投資とも比較【リンク】

 

出口戦略に失敗すると大きな損失が発生することも

出口戦略とは、投資した不動産を最終的にどう処理するのかを考えることです。減価償却によって税負担の軽減効果を得ながら安定した利益を得られたとしても、出口戦略に失敗すると大きな損失が発生してしまいかねません。

不動産投資の主な出口戦略には「収益物件として売却する」「自己居住用として売却する」「更地にして売却する」などが挙げられます。物件の種類や立地などによって、有効な出口戦略は異なります。

不動産投資をする主な目的は、税負担を軽減することではなく、安定した収益を得ることです。不動産に投資したあとでは、出口戦略の選択肢が限られてしまうかもしれません。収益性を高めるためには、出口戦略も踏まえて不動産を選ぶ必要があります。

不動産投資の出口戦略については、こちらの記事で詳しく解説しているので参考にしてみてください。
>> 関連記事:出口戦略で不動産投資の勝ち組に!物件のポイントや売却のタイミング【リンク】

 

 

まとめ

不動産投資では減価償却を利用することで、減価償却費を法定耐用年数が経過するまでの経費に計上できます。減価償却費を経費に計上すると、不動産所得が減って所得税や住民税の負担を軽減することが可能です。
また、不動産投資で発生した赤字分は、損益通算をして他の所得と相殺できます。

とはいえ、不動産投資をする目的を税負担を軽減するのではなく、安定した収益を得ることとする方が健全です。

不動産投資を始める際には、安定した収益を得るために物件の立地や種類、家賃相場などを考慮して物件を選ぶことが大切です。また、物件を選ぶ時点で出口戦略を検討しておきましょう。

結局、不動産投資を始めようとしてもどの不動産に投資をすればよいのか分からない人も多いのではないでしょうか。そこで、おすすめしたいのが「新築戸建」への投資です。

木造の新築戸建は、法定耐用年数が22年と比較的短期間です。加えて、日本では新築の賃貸戸建の需要が高いため、安定した家賃収入を期待できます。

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