公務員は、法律によって副業が禁止されています。しかし、不動産投資は一定の規定を満たすことで公務員でも可能です。
とはいえ、不動産投資できる条件や注意点を理解しておかなければ、規定に反してしまう可能性もあるので注意しなければなりません。

この記事では、公務員が不動産投資できる条件や向いている理由を分かりやすく解説します。併せて、不動産投資するうえでの注意点や始め方も紹介するので、不動産投資スタートの参考にしてみてください。まずは不動産投資について詳しく知りたい方はこちらの記事を参考にしてみてください。
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公務員は不動産投資をしても大丈夫！

公務員は副業が禁止されているため、不動産投資もできないのでは……と諦めている方も多いでしょう。結論からいえば、公務員であっても条件を満たすことで不動産投資は可能です。

「老後2,000万円問題」が話題になるように、今の日本では老後資金に向けて自分で資産形成していく必要があります。そのような背景から国も副業を後押しし、副業を容認する企業も増えているのです。しかし、公務員は法律によって副業が禁止されています。

国家公務員法第103条（私企業からの隔離）
職員は、商業、工業又は金融業その他営利を目的とする私企業（以下営利企業という。）を営むことを目的とする会社その他の団体の役員、顧問若しくは評議員の職を兼ね、又は自ら営利企業を営んではならない。
引用元：e-GOV法令検索「国家公務員法」

公務員は、上記のような法律によって副業が禁止され、違反すると懲戒免職などのペナルティが課せられるのです。
ただし、不動産投資の場合、一定の条件を満たすことで副業と見なされずに公務員であっても取り組むことができます。不動産投資は、親からの相続や転勤の間家を貸し出すといった理由で賃貸経営するケースも珍しくありません。また、資産運用という側面も強いため、一概に不動産投資を禁止することが難しいのです。

公務員が不動産投資ができる条件

公務員が不動産投資するには以下の条件を満たす必要があります。

• 不動産規模が5棟10室未満
• 年間の家賃収入が500万円未満
• 管理業務を行わない

それぞれ詳しくみていきましょう。

不動産規模が5棟10室未満

不動産投資の規模が一定以上になると事業と見なされ副業に該当します。
その一定の規模が「5棟10室以上」とされているのです。
5棟10室とは、戸建などの独立した家屋なら5棟未満、アパートの一室のような部屋単位であれば10室未満となります。
また、1棟は2室として計算する点にも注意が必要です。
例えば「3棟と4室」で不動産投資していると基準を超えてしまうため副業禁止に抵触してしまいます。

年間の家賃収入が500万円未満

不動産投資での家賃収入が年間500万円を超えてもいけません。年間の家賃収入は、以下の計算で求めます。

年間家賃収入＝毎月の家賃×室数×12ヵ月

例えば、毎月の家賃8万円で6室運営する場合、8万円×6室×12ヵ月＝576万円となってしまうため、家賃を落とすか部屋数を減らす必要があるのです。

管理業務を行わない

公務員の副業が禁止される理由の一つに「本業に支障が出る」ことが挙げられます。不動産投資では、次のような業務が必要です。

• 入居者募集や選定
• 賃料管理
• 物件管理
• 入居者対応

これらの業務を本業と並行して行うと、副業と見なされてしまいます。
上記のような業務はすべて管理会社に委託し、自分で管理業務を行わないことが必要になるのです。
上記の要件を満たすことで公務員であっても不動産投資ができます。
また、一定規模を超える場合であっても承認を得ることで不動産投資できる場合もあるので、上司や人事に相談してみるとよいでしょう。

公務員こそ不動産投資を始めるべき理由

公務員は不動産投資に向いている職業でもあります。
ここでは、なぜ公務員が不動産投資に向いているのかその理由をみていきましょう。理由としては、次の4つが挙げられます。

• 与信があるから
• 老後の資産形成になるため
• コツコツ長期視点で投資できるから
• 出口戦略もたてやすい

与信があるから

公務員は、民間企業のサラリーマンに比較しお金を貸し出す際の信用＝与信が高いというメリットがあります。
不動産投資は、ローンを組んで物件を購入することが一般的です。不動産投資ローンの審査の際には、「個人の属性」「物件」が重要なポイントとなります。個人の属性とは、年収や勤務先・家族構成など個人の情報のことで「貸しても大丈夫か」「返済してもらえるか」がチェックされるのです。
公務員という職業は、一般のサラリーマンに比べ給与が安定しており、会社の破綻やリストラといったリスクも高くありません。そのため、金融機関も積極的に融資したい相手でもあり、審査に比較的通りやすいのです。

老後の資産形成になるため

老後の資産形成の必要性が高まり、新たな収入源として副業を始める人も増えています。
しかし、公務員は副業が法律により禁止されているため、気軽に副業を始めて収入を増やせられません。
副業に厳しい公務員であっても、資産形成として取り組めるのが不動産投資なのです。また、不動産投資は現役中にローンを完済すれば収入の多くを手元に残せます。毎月一定の家賃収入を得られるようにしておくことで、老後にも一定の収入を得られるというメリットもあるのです。

コツコツ長期視点で投資ができるから

公務員は給与が長期的に安定していることから、長期的な投資計画を立てやすいというメリットがあります。賞与も規定通りもらえる可能性が高く、まとまった資金を得られるタイミングが分かりやすいので修繕や繰り上げ返済を見込んで資金計画も立てやすいでしょう。

また、不動産投資は一獲千金と言った投資ではなく、長期でコツコツ利益を積み上げる投資です。比較的真面目な性格の人が多い公務員は、性格的にも長期的にじっくり取り組む不動産投資が向いているといえるでしょう。

出口戦略もたてやすい

不動産投資は、運営中の家賃収入以外にも出口戦略として売却してまとまった資金を得られます。タイミングを見計らって売却することで、出口戦略を成功させることも可能です。出口戦略はちゃんと売れる物件か、という点が重要なので立地をはじめ購入する物件の条件などは購入の際のポイントです。
公務員は、収入が長期的に安定しており長期計画を立てやすいため、出口戦略までしっかりと計画を練りやすいというメリットがあります。出口戦略に関しては、こちらの記事で詳しく解説しているので参考にしてみてください。
>>　関連記事：出口戦略で不動産投資の勝ち組に！物件のポイントや売却のタイミング【リンク】

公務員だからこその不動産投資の注意点

不動産投資をスタートするうえでの注意点として、次の4つが挙げられます。

• 不動産会社のカモにならないように
• 公務員でできる条件を守る
• 本業に支障が出ないようにする
• アセットアロケーションを考える

それぞれ詳しくみていきましょう。

不動産会社のカモにならないように

不動産投資する人の中には、不動産会社の営業トークに乗せられ利回りの少ない物件を購入してしまう人も少なくありません。ローンを組みやすく他の副業が禁止されている公務員は、不動産会社にとっては投資を勧めやすい対象といえるでしょう。
すべての不動産会社が悪徳という訳ではありませんが、中には悪徳な不動産会社がいるのも事実です。「利回りのいい物件がある」「こんな条件の良い物件は他にない」「他に買われてしまう前に」といった営業トークに乗せられて不動産投資をスタートすると失敗する可能性が高くなります。

しっかりと情報収集して正しく判断して不動産投資をスタートするようにしましょう。

公務員でできる条件を守る

不動産投資は公務員でもできるといっても、先述したように守るべき条件があります。条件を守らずに不動産投資した場合、減給や懲戒免職という可能性もあるでしょう。

自治体によっては独自でルールが定められている場合もあるので、事前に規定をしっかりと調べて投資計画を立てることが大切です。そのうえで、規定に反していなくても投資前には上司などに一度相談すると、トラブルを避けやすくなるでしょう。

本業に支障が出ないようにする

不動産投資で本業に支障が出てはいけません。
本業に支障の出るような不動産投資では、仕事の評判が下がるだけでなく規定にも反してしまいます。基本的には管理を委託しなければならないため、本業に支障が出ることはないでしょう。それでも、本業が第一という意識をしっかり持つことが大切です。

アセットアロケーションを考える

アセットアロケーションとは、資産運用の割合を決めることをいいます。
資産運用方法は、不動産投資だけではありません。預貯金や株式・FX・金などさまざまな運用方法があります。それらをどのような割合で運用するかを決めることが大切です。

一つの運用方法に偏っていると、万が一の際にすべての資産がだめになってしまう恐れもあります。異なる投資対象に分配することで、リスク分散でき、より安定して資産運用が可能です。

不動産は、インフレに強い資産といわれています。株式などと組み合わせることで、よりリスクを抑えて将来の資産形成を進められるようになるでしょう。

公務員が不動産投資を始めるステップ

「不動産投資したいけどどう始めればいいのか分からない」という人は多いものです。
ここでは、公務員が不動産投資を始めるステップについて解説していきます。
ステップは大きく次の3つです。

• 情報収集
• 上司や人事などに相談する
• 物件選び～契約

それぞれ詳しくみていきましょう。

情報収集

まずは、不動産投資に必要な知識や情報を収集していきます。
不動産会社のカモにならないためにも、しっかりとした知識を身に付けておくことが大切です。書籍やインターネットなどで、必要最低限の不動産投資の知識は身に付けておくようにしましょう。

また、同時に自分の勤務先の規定も調べておく必要があります。どこまでの不動産投資なら可能なのかを把握しておくと、投資もスムーズに進めやすくなるでしょう。

上司や人事などに相談する

不動産投資することが決まったら、事前に上司や人事労務などに相談することをおすすめします。
例え、規定の範囲内であっても事前に相談し承諾を得ておくことで、後から規定に触れていたということをなくせます。また、一定規模を超える場合でも申請することで不動産投資できる場合もあるので、相談してみるとよいでしょう。
相談した結果、申請が必要な場合は指示に従い必要書類を揃えて申請します。

物件選び～契約

物件は、自分の投資目標や規定に触れない物件を選ぶことが大切です。物件選びの際には、物件自体だけでなく次のようなこともチェックするようにしましょう。

• 周辺環境
• エリアの世帯や人口動向
• 将来の開発予定
• 競合

不動産投資は需要の高い不動産を見極めることが大切です。駅が近いなどといった利便性や周辺状況・住んでいる世帯層などからニーズを徹底的にリサーチしたうえで物件を決めるようにしましょう。

物件が決まれば、売買契約などを進めて投資がスタートします。また、決算して運用がスタートするまでに委託する管理会社も選定しておくようにしましょう。

公務員の不動産投資は戸建投資がおすすめ

不動産投資の対象は、アパートやマンション・戸建・駐車場などさまざまな不動産があります。その中でも特に公務員におすすめなのが戸建投資です。戸建を購入し運用する戸建投資には、次のようなメリットがあります。

• 需要が高い
• 管理の手間がかからない
• 購入額を抑えやすい
• 安定した収入を見込める

戸建賃貸は競合物件がまだ少ないことから需要の高さも見込めます。また、共有部分がなく日常の管理は入居者がすることになるため、管理の手間や委託料を抑えることも可能です。
戸建物件は、1棟マンションや区分マンションなどに比較すると購入価格を抑えられます。
地方の中古なら格安で入手できる場合も珍しくないため、利回りを高くできるのです。戸建賃貸の対象となるファミリー層は、単身層に比べ一度入居すると長く住み続けてくれる傾向があり、長期的に安定した収入が見込めるという魅力もあります。

戸建賃貸は、1棟マンションやアパートのように戸室を多く構えないため、年間の家賃収入や投資規模も規定内にしやすい点も公務員に向いているといえるでしょう。

戸建投資に関してはこちらの記事で詳しく解説しているので参考にしてみてください。
>>　関連記事：【初心者向け】戸建投資は危険？メリットデメリットを徹底解説【リンク】

まとめ

公務員であっても「5棟10室未満」「年間500万円未満」「管理業務をしない」ことで不動産投資が可能です。不動産投資は、与信が強く副業の制限が厳しい公務員におすすめの投資といえます。

しかし、しっかりとした知識が無ければ不動産会社のカモになりやすいなどリスクも伴うため、注意点を理解したうえで検討することが大切です。

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