戸建投資は、マンション投資やアパート投資として比較して少ない自己資金で始められるものの、失敗をしてしまう可能性があります。

戸建投資で失敗をする事例はある程度決まっており、事前に対策をすることが可能です。これから戸建投資を始める場合は、よくある失敗事例を把握して事前に対策をすることで、失敗を防ぎやすくなります。

本記事では、戸建投資に失敗をしてしまった事例や失敗を未然に防ぐために知っておきたいポイントなどをわかりやすく解説します。まずは、戸建投資について理解を深めたいという方はこちらの記事がおすすめです。
>>　【初心者向け】戸建投資は危険？メリットデメリットを徹底解説【リンク】

【悲劇】戸建投資で大失敗した事例3選

戸建投資に失敗をする代表的な事例は、以下の通りです。

• 中古のボロ戸建で修繕費が甚大に
• 再建築不可の土地でリフォームができない
• 立地が悪く貸付に苦戦

1つずつ解説をします。

中古のボロ戸建で修繕費が莫大に

中古のボロ戸建は価格が安いため、好んで選ぶ投資家もいます。しかし、修繕やメンテナンスの費用が想定以上にかかり、利回りが大幅に低下して失敗をしてしまうことがあります。

例えば、シロアリ被害により構造の補強が必要なボロ戸建を購入すると、多額の修繕費がかかり利回りが低下してしまうかもしれません。また、家が建っている地盤が緩く家が傾いていると、傾きを直すために巨額の費用がかかることがあります。

他にも「給排水設備が損傷しており取り替え工事が必要になった」「雨漏りが発生しており屋根の修繕が必要になった」といったケースでは、修繕費用が高額になりやすいです。

建物の欠陥の中には、床や壁、天井などを解体しなければ発覚しないものがあります。そのため、物件を選ぶ際に建物にある欠陥のすべてを把握するのは、困難なことがあります。

加えて、戸建投資を始めたばかりで経験が浅くDIYの技術が未熟であると、どこまでの修繕を業者に依頼すべきか判断しにくいでしょう。業者に修繕を依頼する箇所の判断を誤り、修繕費用が高額になることで、失敗をしてしまう人もいます。

中古戸建投資についてはこちらの記事で詳しく解説しています。新築と比較したメリット・デメリットなども参考にしてみてください。
>>　中古戸建とボロ戸建は違う?!投資物件選びの注意点を徹底解説【リンク】

再建築不可の土地でリフォームできない

価格が安い戸建住宅は「再建築不可物件」である場合があります。再建築不可物件とは、建物を取り壊してしまうと新しく建物を建てられなくなる物件のことです。

建築基準法では「建物を建てるためには土地が幅4m以上の建築基準法上の道路に2m以上接していなければならない」とされています。これを接道義務といいます。接道義務を果たせないのであれば、住宅の新築や建て替えはできません。

建物が接道義務の規定ができる前に建てられていると、建築基準法上の道路に接しているのが2ｍ未満である場合や建築基準法上の道路と土地が接していない場合があります。

建て替えをするときに調整をして、接道義務を満たせるのであれば問題ありません。しかし、建て替えるときに接道義務が満たせない物件は再建築不可物件となります。
再建築不可物件でも、小規模であればリフォームすることはできますが、建て替えや大規模な増改築はできません。

初期費用を抑えるために再建築不可物件を選んだものの、魅力的な物件にするためのリフォームができず、入居者探しに苦戦して失敗をするケースがあります。

物件選びに失敗し貸付けに苦戦

戸建住宅は、アパートやマンションほどは最寄り駅からの遠さが賃貸需要に影響しません。
とはいえ、投資物件を慎重に選ばないと入居者が付かずに収益が得られなくなって失敗してしまうことがあります。

戸建住宅を選びやすいのは、ファミリー世帯です。また、通勤や買い物などに車を利用するケースが多いのも、戸建住宅に住む人の特徴です。そのため、子どもが走り回れる広さの庭や駐車スペースがない戸建住宅は、入居者が付きにくい傾向にあります。

加えて、2Kや2DKなどファミリー層が使いにくい間取りの戸建住宅に投資をしてしまうと、入居者探しに苦労しやすいです。戸建投資の物件に関してはこちらの記事で詳しく解説しているので参考にしてみてください。
>>　戸建投資の物件の種類と特徴！物件選びのポイントを徹底解説【リンク】

戸建投資で失敗しないためのポイント

戸建投資の失敗を防ぐためには、投資物件を選ぶ際に以下の点を意識すると良いでしょう。

• リフォームをする価値があるか
• 欠陥のある物件ではないか
• 賃貸需要があるか

詳細をみていきましょう。

リフォームをする価値があるか

価格が安い戸建住宅を購入できたとしても、修繕やリフォームの費用が想定外に高くなると、実質的な利回りが低下してしまいます。
また、リフォーム費用を抑えることができたとしても、入居希望者に選んでもらえるような物件にならないのであれば、投資する価値は薄いといえるでしょう。

そのため、築年数が経過した戸建住宅に投資をする場合は、まず想定されるリフォーム費用を試算することが大切です。
そのうえで、予算内でリフォームをした場合に、希望する家賃で入居者が付く見込みがあるかどうかを慎重に検討することが失敗を防ぐポイントです。

一方で、リフォームの想定金額や実施する価値があるかどうかは、戸建投資の経験がなければ判断しにくいでしょう。そのため、経験が浅いうちはリフォームが不要である新築や築浅の戸建住宅を選ぶのも方法です。

欠陥のある物件ではないか

投資物件を選ぶ際に、欠陥の有無を確認するのも失敗を防ぐポイントです。最低限確認しておきたい欠陥と確認方法は、以下の通りです。

ただし、自分自身だけですべての欠陥を把握できるとは限りません。また、梁や柱などの腐食を確認するのは困難でしょう。そこで検討したいのが「ホームインスペクション」です。

ホームインスペクションとは、住宅の専門家が第三者の視点で住宅の欠陥の有無や劣化状況を診断してくれるサービスのことです。必要に応じて修繕やメンテナンスをしたほうが良い箇所をアドバイスしてもらえるため、修繕やリフォームの計画が立てやすくなります。

ホームインスペクションを実施すると、5万〜10万円程度の費用がかかります。コストを上回るメリットを得られる可能性があるのなら、ホームインスペクションを実施しておいたほうが良いでしょう。

売主が不動産会社である物件を選ぶ方法もあります。売りに出される前に住宅の欠陥が入念に調査されており、必要に応じて欠陥が是正されているためです。

売買契約書に記載されていなかった欠陥が、購入したあとに発覚した場合は「契約不適合責任」により、売主である不動産会社に修繕費用の支払いを請求することができます。

賃貸需要があるか

戸建住宅は、マンションやアパートほど立地の影響を受けませんが、賃貸需要の確認は必須です。リフォームやリノベーションに多額の費用をかけたとしても、そもそも賃貸需要がなければ入居者は見つかりにくいでしょう。

まず、周辺に田んぼや畑しかないほど人口が少ないエリアは避けたほうが懸命です。スーパーやコンビニ、病院などの施設と物件の位置関係を確認し、生活がしやすいエリアの物件を購入することが大切です。

また、戸建住宅を選ぶ人の多くがファミリー世帯であるため、学校から1〜2km圏内にある物件を選びましょう。学校からの距離があまりにも遠いと、子どもが通学に苦労します。また、保護者が授業参観や保護者懇談などに行きにくくなるでしょう。

他にも、治安の良さや今後の開発状況などで賃貸需要は変わります。不動産会社の担当者に聞いたりインターネットで調べたりして情報を収集し、安定した賃貸需要が見込めるエリアの戸建住宅を探しましょう。

失敗しやすい中古戸建投資のデメリット

中古戸建投資には以下のデメリットがあるため、よく理解をしたうえで始めることが大切です。

• 融資が受けにくい
• ボロ戸建は要注意
• リフォームや修繕費用がかかる
• 空室中は利益がゼロ
• レバレッジ効果は少ない

金融機関から融資を受けるためには、審査を受けて通過しなければなりません。融資審査では、申し込んだ人の年収や勤続年数などに加えて、物件の担保価値がチェックされます。中古戸建は、価格が安く担保としての評価価値も低いため、融資審査に通過しにくいです。

戸建投資では、そのままでは人が住めないような状態であるボロ戸建てに投資をする人もいます。ボロ戸建は価格が安い反面、柱や梁が腐食していたり、シロアリ被害が発生したりしていることがあり、修繕費用が高額になりやすいです。

たとえ深刻な欠陥がなかったとしても、建物や設備が老朽化している場合や、間取りが現代のトレンドとかけはなれている場合は、修繕や交換、リフォームが必要です。

戸建住宅を借りてくれる人は主にファミリー層であり、居住期間は長い傾向にあります。その反面、退去されると家賃収入が途絶えることになるため、早急に次の入居者が決まらなければ管理費や水道代などの維持費のみが膨らんでいくでしょう。

レバレッジ効果の恩恵が得られにくいのも、戸建投資の難点です。レバレッジ効果とは、自己資金に融資を加えることで、より多くの収益が期待できる物件を購入して、投資効率を高められる効果のことです。特に中古の戸建住宅は、融資を受けにくく基本的には自己資金のみで始めることになるため、レバレッジ効果の恩恵は期待できません。

そもそも戸建投資が向いているのはどんな人？

戸建投資は、以下のような人に向いています。

• 数百万円のまとまった資金を投資したい人
• 長期的な目線で投資効果を得たい人
• きめ細やかな対応をする余裕のある人

戸建投資をする人の多くは、中古の戸建住宅を購入します。中古戸建は、金融機関の融資を受けにくい反面、価格が安いため自己資金のみで購入できます。数百万円程度のまとまった資金がある方や借金を負いたくない人は、中古戸建に投資をしてはいかがでしょうか。

短期的に大きな利益を得るのではなく、長期的にコツコツと投資規模を拡大していきたい人にも、戸建投資はおすすめできます。戸建投資では、1つの物件につき入居者は1組です。価格が安くレバレッジ効果の恩恵も受けにくいため、焦らずじっくりと資産形成ができる人でなければ、投資規模を拡大していくのは難しいでしょう。

また、投資規模を拡大するときは、物件を探してリフォームが必要な箇所を判断し、自分自身と業者がそれぞれどの部分を施行するのかを考えなければなりません。家を貸せる状態にできたら、入居者を探す必要もあります。安定した利益を得るためには、1つ1つの手順を丁寧に行う必要があるため、戸建投資はきめ細やかな対応をする人に向いているといえます。戸建投資は手堅い不動産投資の一つとして人気がありますが、戸建投資以外にも不動産投資に興味がある方はこちらの記事も参考にしてみてください。
>>　不動産投資の第一歩　仕組み・種類・メリット・注意点を徹底解説【リンク】

まとめ

初期費用を抑えたいからといって、中古のボロ戸建に投資をすると、修繕費が甚大になって失敗をする可能性があります。
また、再建築不可物件を購入した場合、建て替えや大規模な増改築ができないため、思うような改修ができずに失敗しやすいです。

物件選びに失敗して入居者探しに苦労するのも、代表的な失敗事例です。戸建住宅は駅からの距離が賃貸需要に影響を与えにくいですが、価格の安さだけを重視して物件を選んでしまうと入居者は付かないでしょう。

戸建投資の経験がないと、想定されるリフォーム費用や欠陥の有無などを判断するのは難しいかもしれません。そこで、初めて戸建投資をするのであれば、リフォームが不要で欠陥の心配もない新築戸建住宅を選んではいかがでしょうか。

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