ワンルームマンション投資に失敗してしまった…そう後悔してしまうケースは珍しくありません。ワンルームマンション投資で後悔しないためには、ワンルームマンション投資で失敗する理由を理解しておくことが大切です。
この記事では、ワンルームマンション投資の失敗理由と事例を詳しく解説し、ワンルームマンション投資をするにあたってポイントもまとめているので参考にしてみてください。まずは、不動産投資について理解を深めたいという方はこちらの記事も参考にしてみてください。
>>　不動産投資の第一歩　仕組み・種類・メリット・注意点を徹底解説【リンク】

ワンルームマンション投資で失敗する理由

不動産投資の中でも人気のある「ワンルームマンション投資」。少ない資金で始めやすく管理の手間も少ないため、若い年代や手軽に投資を始めたい方から注目を集めている投資です。

しかし、投資しやすい反面、ワンルームマンション投資で失敗してしまうケースも珍しくありません。投資に失敗してしまうと、最悪自己破産まで陥ってしまう場合もあるのです。
よくある失敗例は、次の4つです。

• 不動産投資としては利回りが低い
• 節税効果は期待以下
• 古い物件は修繕費がかさむ
• 空室となれば利益ゼロ

不動産投資としては利回りが低い

ワンルームマンション投資は、他の不動産投資に比べ利回りが低いといわれています。

利回りとは、投資額（物件購入額）に対してどれだけ利益が出るのかを示した指標です。ワンルームマンション投資の場合、家賃収入からローンの返済や物件の管理・維持費などを支出した残りが手に入ります。

ただし、不動産投資では収入と物件価格だけで計算する「表面利回り」と経費まで考慮した「実質利回り」の2種類があります。不動産会社のチラシには表面利回りが掲載されていますが、経費まで含めて実質利回りの方が重要です。自分で計算したり、不動産会社に調査する必要があります。

仮に、2,000万円でワンルームマンションを購入し、家賃収入が年間100万円なら表面利回り5%です。この利回りがワンルームマンションは、一棟投資に比べると低い傾向にあります。
「都心のワンルームマンションの物件は利回りが高い」といわれますが、それでも他の不動産に比較すると低いものです。表面利回りが低い場合、さらにそこから経費などを差し引くと手元にほとんど残らないどころか手出しが必要な場合もあるでしょう。

節税効果は期待以下

不動産投資の魅力の一つが節税できるという点です。
これは、不動産投資の赤字を給与所得と相殺し（損益通算）所得を抑えることによる、所得税・住民税の節税効果のことです。不動産投資を赤字にするために利用されるのが、「減価償却」と呼ばれる会計上の処理です。

しかし、ワンルームマンションは減価償却で計上できる費用が、他の不動産に比較し少ない点に注意しなければなりません。ワンルームマンションは、耐用年数の長い鉄筋造りやRC造りがほとんどです。
そのうえ購入額も低くなるため、年間で計上できる減価償却費が数十万円というケースも珍しくありません。減価償却を多く計上できないため所得の圧縮効果が少なく、節税が期待したほどできない可能性が高いのです。

不動産投資の税金に関してはこちらの記事で解説しているので参考にしてみてください。
>>　不動産投資を始める前に！税金の仕組みを理解して上手に資産形成しよう【リンク】

古い物件は修繕費がかさむ

中古のワンルームマンション投資は、投資額を抑えられることからも人気です。

しかし、築年数の経過したワンルームマンションは修繕の費用が高額になる場合があります。物件によっては、入居者付けのために古い設備や故障個所のリフォームも必要になるでしょう。

また、築年数の経過したマンションは、修繕積立金も高額になる傾向があるのです。
修繕や物件維持にかかる費用が予測よりも高額になり、キャッシュフローが悪化するケースは珍しくありません。

空室となれば利益ゼロ

ワンルームマンション1室への投資の場合、その1室が空室なら収入はゼロです。
一棟投資や複数戸所有しているなら、他の居室の収入で空室をカバーできますが、1室しか所有してなければカバーしようがありません。

収入がなくても、ローンの返済や修繕費用などは必要です。空室期間が長くなることで、自己資金での対応の負担が大きくなり投資に失敗してしまう可能性があります。どんな投資にもリスクはつきものなので、不動産投資のリスクについてまとめたこちらの記事も参考にしてみてください。
>>　不動産投資にリスクはつきもの！カモにならない賢い投資を学ぼう！【リンク】

ワンルームマンションで失敗した人の末路

ここでは、ワンルームマンション投資で失敗した事例を見てみましょう。

新築ワンルームマンションを購入、新築プレミアムのせいで毎月の収支が赤字に

• 都心勤務のＡさん（40代会社員）
• 都心のワンルームマンションを購入

「新築ワンルームマンションなら需要が高く利回りも良い」そんな話を耳にし、都内の新築ワンルームマンションを購入したAさん。新築ワンルームマンションのため購入額は高額になりましたが、すぐに取り戻せるという投資会社の言葉を信じていました。

実際最初の入居者が決まると、新築で高い家賃設定もできたため収支はプラス。
とはいえ、ローンの返済額も高額なためプラスといっても数万円程でした。その状態が数か月続き安心していたところ、入居者が退去してしまったのです。

実は、Ａさんは新築ワンルームマンションには一度入居者が入ってしまうと価値が大きく下がる「新築プレミアム」があることを知りませんでした。
新築プレミアムがあるおかげで始めは高い家賃設定でしたが、一度退去者がでると家賃を下げないと入居者が入りにくいことがあります。そのうえ、設備が充実している反面、管理費などが高額になってしまったのです。 家賃収入が減少したことで、収支は赤字に。

他の物件へ投資して赤字を取り戻そうと考えましたが、新築ワンルームマンションの借入額が高額になってしまったため、次の物件への融資を得られませんでした。他の物件へ投資する自己資金もなく、毎月の赤字を負担しつづけることが難しくなり、最終的には物件を売却することになりました。

新築プレミアムのせいで、売却額も購入額よりも大幅に下がってしまい売却損まで発生してしまいました。

失敗を避ける！ワンルームマンション投資のポイント

「ワンルームマンション投資は、必ずしも失敗するからやめておけ！」というものではありません。失敗するリスクを理解しながら、投資を成功させるためのポイントを解説します。
抑えておきたいポイントは、次の3つです。

• 立地のよい物件で入居率が高いか
• ローンは低金利で長期間借りれるか
• 中古で利回りが高いか

立地のよい物件で入居率が高いか

ワンルームマンション1室に投資する場合、家賃収入が得られるかゼロかの2択になります。空室が大きなリスクになるワンルームマンションでは、いかに空室リスクを抑えるかが重要です。そのため、立地について徹底的にリサーチする必要があります。

• 利便性の良さ
• 周辺の世帯層
• 周辺環境
• 競合マンションの家賃や入居率
• 中古物件の場合は過去の入居率

物件の情報収集を念入りにして、需要が高く入居率も高い物件に投資することで失敗を避けられるでしょう。サラリーマンの方はローンが組みやすいことがメリットですが、サラリーマンならではの注意点もあります。こちらの記事も参考にしてみてください。
>>　サラリーマンは不動産投資を始めるべき！注意点やカモにされる理由も解説【リンク】

ローンは低金利で長期間借りれるか

ローンの返済額が高額になると毎月の負担が大きく、キャッシュフローの悪化につながります。できるだけ毎月の負担を減らすために低金利・長期間のローンを検討することをおすすめします。
また、ワンルームマンションの場合、購入額が低いためフルローンを検討する方もいますが、おすすめできません。
フルローンの場合、金利が高めになる傾向があります。自己資金ゼロでフルローンを組んでしまうと、万が一、修繕や空室が出た場合に対応できなくなる可能性もあるのです。

長期的な収支計画をしっかりと立てたうえで、負担の少ない返済額になるようなローンを組むことが大切です。

中古で利回りが高いか

先述したように、新築ワンルームマンションは、新築プレミアムで投資に失敗してしまうケースが珍しくありません。また、新築の場合それまでの入居履歴がないため、入居者の予測も立てにくいというデメリットもあります。

投資経験の少ない初心者の方は、中古や築浅で利回りの高いワンルームマンションを選ぶことをおすすめします。マンション投資の利回りに関しては、こちらの記事でも詳しく解説しているので参考にしてみてください。
>>　マンション投資の利回りを徹底解説！その他の不動産投資とも比較【リンク】

失敗したくない人は他の投資も検討しよう

投資には、さまざまな投資方法があります。ワンルームマンション投資で失敗するのが怖くて投資を躊躇しているなら、他の投資方法を検討することをおすすめします。ここでは、比較的リスクが抑えられ初心者におすすめの投資として、次の3つを紹介します。

• コツコツつみたてNISA
• 年金対策にはiDeCo
• 不動産投資なら戸建投資

コツコツつみたてNISA

つみたてNISAとは、少額非課税投資制度と呼ばれる国による投資の税制優遇のことです。通常、投資の利益に対して20%程の税率で課税されます。つみたてNISAであれば、年間40万円までの投資が最長20年間非課税になるのです。

同じ非課税投資制度にはNISAがあります。NISAとつみたてNISAの大きな違いは以下の通りです。

一般NISAは、通常の株式取引のように売買が必要になります。そのため、ある程度投資の知識や経験が必要です。
一方、つみたてNISAであれば、商品の運用はプロが行う投資信託への投資のため売買の必要がありません。商品自体も金融庁の基準をクリアした比較的リスクの少ない商品のみのため、初心者でも安心して投資できるでしょう。
積立できる金額も少額で非課税期間が長いため、毎月コツコツと投資していくため、長期的な資産形成に適しています。

年金対策にはiDeco

iDeCoとは、老後資金に備えた国の私的年金制度のことをいいます。毎月掛け金を拠出し運用することで、運用益と元本を老後に受け取れるのです。iDeCoでもつみたてNISA同様に、運用益が非課税となる優遇措置があります。
また、毎月の掛け金や受け取る際にも控除の対象となるなどのメリットもあるのです。

ただし、iDeCoは原則として60歳まで受け取れない点に注意しましょう。

不動産投資なら戸建投資

ワンルームマンションは躊躇しているものの不動産投資したいという方は、戸建への投資がおすすめです。戸建投資とは、戸建物件を購入し賃料を得る投資方法のことをいいます。戸建投資のメリットとして、次のようなことが挙げられます。

• 購入額が比較的抑えられる
• 管理費や修繕積立金が不要
• リフォームや建て替えしやすい
• 一度入居者が入ると居住期間が長い

地方の中古戸建であれば、数百万から購入することも可能です。安い物件を購入し、リフォームやリノベーションすることで入居者を得やすくなる場合もあるでしょう。
また、戸建賃貸の場合、ファミリー世帯が入居するケースが多く、単身世帯に比べ転居の頻度が低いという特徴があります。

ただし、ワンルームマンション同様に空室になると家賃収入がゼロになります。、物件によってはリフォームの初期費用が高額になる場合もある点には注意が必要です。投資前には、物件の状態や周辺の状況などを調査したうえで、慎重に投資を判断するようにしましょう。戸建投資についてはこちらの記事で詳しく解説しているので、参考にしてみてください。
>>　【初心者向け】戸建投資は危険？メリットデメリットを徹底解説【リンク】

まとめ

ワンルームマンション投資の失敗事例も踏まえながら、ワンルームマンション投資に失敗してしまう理由を解説しました。ワンルームマンション投資は、利回りの低さや修繕費・空室リスクの高さなどから失敗するケースが多くあります。
投資する物件の需要や入居率などをしっかりと調査したうえで、投資判断するようにしましょう。

ワンルームマンション投資以外にも、つみたてNISAやiDeCoといった初心者向けの投資もあるので、様々な選択肢の中から自分にぴったりの投資方法を選ぶことをおすすめします。

不動産投資に興味がある方は、ワンルームマンション投資以外に戸建投資という選択肢もあります。特に、不動産投資の知識の少ない方や投資初心者の方には一建設株式会社の「マイホームネクスト～はじめのホームリレーション～」がおすすめです。分譲クオリティの戸建住宅を貸し出すことで家賃収入を得られます。分譲戸建でありながら高い利回りが期待できるだけでなく、入居手続きや原状回復など、わずらわしい管理業務はすべて弊社が代行いたします。

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