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不動産投資にリスクはつきもの!カモにならない賢い投資を学ぼう!

不動産投資はリスクがあるから怖い…そう投資を躊躇している方もいるでしょう。
しかし、投資にリスクがあるのは不動産投資だけの話ではありません。リスクについて正しく理解し対策することで失敗を防げ、リターンを得られるのです。

 

この記事では、不動産投資のリスクの種類や考え方、対策までを分かりやすく紹介します。併せて、不動産投資でカモにならないためのポイントも解説するので、参考にしてください。まずは不動産投資について理解を深めたいという方はこちらの記事もおすすめです。
>> 不動産投資の第一歩 仕組み・種類・メリット・注意点を徹底解説【リンク】

 

 

そもそもリスクのない投資はない!

不動産投資というと、リスクが大きいというイメージを持たれている方も多いかもしれませんが、不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンの投資といわれています。
確かに、不動産投資には空室リスクなどの特有のリスクがあったり、不動産を購入するため投資額も高額になったり、失敗した時の痛手が大きいでしょう。しかし、不動産投資に関わらず、どんな投資でも投資する以上は何かしらのリスクを負います。

 

そもそも投資とはリスクを負うからこそ、リターン(利益)を得られるものでもあるのです。

 

にもかかわらず不動産投資のリスクが大きく注目されてしまう理由は、不動産投資で失敗する人が少なくないからでしょう。ただし、失敗する人の多くがリスクに対しての知識が少なく、対策ができていないことが原因です。
不動産投資は、そのリスクを正しく理解し対策することで、失敗を避けられます。

 

 

不動産投資のリスク一覧と対策

ここでは、不動産投資の主なリスクを確認してきます。不動産投資のリスクとしては、次の9つが挙げられます。

  • 空室のリスク
  • 家賃下落のリスク
  • 家賃滞納のリスク
  • 金利上昇のリスク
  • 不動産価値の下落のリスク
  • 建物の老朽化のリスク
  • 地震のリスク
  • 火災のリスク
  • 不動産会社・管理会社の倒産のリスク

それぞれの概要と対策までみていきましょう。

 

空室のリスク

空室リスクとは、賃貸物件に入居者が入らないリスクをいいます。家賃収入が主な収入源となる不動産投資では、入居者がいなければ収入ゼロという事態にもなりかねません。
家賃収入がゼロでも、管理費や維持費・ローンの返済などの出費は必要です。空室期間が長くなれば、その分自己資金での支出が増えてしまい、赤字がどんどん膨らむでしょう。
空室リスクを避けるには、次のような対策が必要です。

  • 物件やエリアなど徹底的な需要のリサーチ
  • 管理会社選び

需要の高い物件に投資することが大切です。新築や綺麗な状態の物件だけでなく、エリアの世帯層や近隣の競合など徹底的にリサーチし、住みたいと思う人の絶えない物件を選ぶようにしましょう。

 

また、実際の物件の管理や入居者募集を管理会社に委託する場合は、管理会社選びも重要です。管理の質や集客実績などを総合的に判断して、信頼できる管理会社を選ぶようにしましょう。

 

家賃下落のリスク

家賃が下がると、入居者が入っていても見込みよりも収益が落ちて、赤字になってしまう可能性があります。家賃が下がる原因には、次のようなことが挙げられます。

  • 物件の老朽化
  • 周辺の競合の家賃設定
  • 入居者が現れない

最初は高い家賃設定でも、物件や設備の老朽化に伴い高い家賃を維持できなくなるものです。周辺の住宅より家賃が高い場合は入居者が入りづらくなります。そして、空室が続けば、さらに家賃を下げざるを得ない状況にもなるでしょう。

 

家賃下落対策としては、次のようなポイントがあります。

  • 需要の高い物件を選ぶ
  • 設備の充実
  • エリアの将来をしっかり予測する

家賃下落を避けるには、人気な物件でなくてはなりません。物件をきれいな状態にすることや設備を最新にするなど、入居者に選ばれる工夫が必要です。
また、数年後、数十年後も土地の価格の下がりにくい、利便性のよい人気のエリアであることがポイントです。

 

家賃滞納のリスク

いくら入居者がいても、家賃の支払いを滞納されてしまうと収入は得られません。しかも、空室なら入居者を募集すれば解決しますが、入居者がすでにいる状態で追い出すこともできないため、より深刻なリスクだといえるでしょう。

 

滞納期間が長期に渡るような悪質なケースは、強制退去にまで発展することもあります。
しかし、強制退去させるにも法的手続きが必要になり、裁判などの費用の負担が必要です。

家賃滞納リスクの対策としては、以下のような点が挙げられます。

  • 入居者の選定を厳しくする
  • 管理会社と密にコミュニケーションをとる
  • 保証会社を利用する

滞納しない入居者かどうかを、入居審査で厳しく見極めることが大切です。収入や勤務先だけでなく、これまでの賃貸入居期間や転居の理由なども確認するとよいでしょう。

 

ただし、入居審査が厳しすぎると入居者が現れなくなってしまうため、バランスも大切です。
また、保証会社を利用すれば家賃滞納時に家賃を保証してくれますが、利用料がかかってくるので慎重に検討しましょう。

 

金利上昇のリスク

基本的にローンを組んで物件を購入するため、返済期間中に金利が上昇すると返済額が高額になってしまう可能性があります。高額で長期に渡るローンでは、たった数%金利が上昇しただけでも返済総額が数百万円アップすることもあるでしょう。
借入期間中の金利の変動は、こまめにチェックして対策が必要です。

 

金利上昇のリスクへの対策としては、次のようなポイントがあります。

  • 金利の低いローンへの借り換え
  • 固定金利でローンを組む
  • 借入額を抑える
  • 一括返済や繰り上げ返済

金利が上昇した場合、低い金利のローンへの借り換えが可能です。また、頭金を多く入れ借入額や返済期間を抑えることで、金利上昇の影響を抑えられ、上がった場合にも一括返済しやすくなるでしょう。

 

不動産価値の下落のリスク

不動産の価格はさまざまな要因により価値が落ちてしまうことがあります。価値が下がった不動産では、家賃を高く設定するのが難しくなります。
また、価値の下がった不動産は、売却がしにくく、売却できても安値になる可能性が高いです。
不動産価値の下落については、次のような要因と対策を押さえておきましょう。

予め、景気動向や土地の開発予定などをチェックし、価格の動向を予測しておくことで不動産価値の変動リスクを抑えられます。

 

建物の老朽化のリスク

建物が老朽化することで、不動産価値の下落や賃料低下・空室につながる恐れがあります。
また、老朽化した物件の修繕費などが嵩み、収支が悪化する原因となるのです。

 

老朽化リスクへの対策としては、次のようなポイントがあります。

  • 定期的に修繕する
  • 老朽化を見越した収支計画を立てておく
  • 新築や築浅の物件の購入

適切にメンテナンスすることで老朽化を遅らせられます。こまめに修繕しておくと、突発的に大きな修繕が必要になることも防げるでしょう。また、事前に老朽化を見越して修繕費や賃料も低下を考慮した収支計画を立てることで、収支が大幅に悪化するのを防げます。

 

地震のリスク

地震大国と言われる日本では、いつ・どこで地震が起きてもおかしくありません。現物への投資である不動産投資は、地震によって建物が倒損壊するリスクを負うものです。

 

万が一、倒損壊してしまうと修繕費が高額になるだけでなく、修繕してもその後入居者が入りにくくなります。地震の発生確率は予測が難しいので、対策が必要です。

 

地震のリスクへの対策としては、次のようなポイントがあります。

  • 耐震性の高い物件の購入
  • 地震保険への加入
  • ハザードマップの確認

耐震性能の高い物件を購入することで、ある程度の揺れでも倒損壊のリスクを回避できます。
地震保険に加入することで、地震リスクヘッジになります。地震保険は火災保険の加入の際に付帯で加入するものです。火災保険に加入しているけど地震保険は未加入という投資家も多いですが、地震保険に加入していなければ地震の被害や地震を原因とした火災が補償されません。
また、自治体が配布するハザードマップで、希望するエリアの危険性を確認することも大切です。

 

火災のリスク

地震同様に、火災も一度発生するとその損失は大きなものです。火災が発生した場合も、家賃収入は途絶え、建物の修繕費だけでなく、事故物件と扱われる可能性があります。

 

火災のリスクへの対策としては、以下のようなことがあります。

  • 火災保険への加入
  • 建物の構造や火災対策のチェック

火災で全焼した場合でも火災保険に加入していれば、保険金での修繕が可能です。ただし、地震による火災の場合は火災保険では補償されないため、地震保険とセットで加入を検討しましょう。また、木造よりも鉄筋コンクリート造りの方が、火災時の延焼や倒壊のリスクが低いです。

 

不動産会社・管理会社の倒産のリスク

不動産投資中に不動産会社や管理会社が倒産してしまう可能性はゼロではありません。倒産してしまった場合、投資が続けられなくなるわけではありませんが、別の管理会社を探さなければならなくなります。また、管理会社に家賃徴収も任せている場合、徴収された家賃が手元に帰ってこない場合もあるので注意しましょう。

 

不動産会社や管理会社の倒産リスクへの対策としては、次のようなポイントがあります。

  • 経営状況の把握

母体のしっかりとした会社や経営状況の安定した会社を選びましょう。実績や評判などを事前に調べることをおすすめします。

 

 

不動産投資のリスクの考え方

不動産投資にはリスクがつきものです。リスクをむやみやたらに恐れるのではなく、リスクと正しく向き合うことが大切です。リスクへの考え方として、次の3つのポイントを押さえるようにしましょう。

  • リスクが大きければリターンも大きい
  • 投資の目的によってリスクの許容度を変える
  • リスク許容度に合った不動産投資をする

 

リスクが大きければリターンも大きい

そもそも絶対に安心な投資はありません。リスクがなければリターンもないというのが、投資の基本です。
ちなみに、投資のリスクとは「危険性」「損失を出す」ことではなく「不確実性」のことをいいます。先が読めないから値動きが分からないことをリスクといい、不確実性が高いほど値動きの幅も広くなるのです。

 

また、リターンも「利益」ではなく、収益率のことをいい、利益も損失も含めてリターンとなります。そのため、値動きの幅が広い=ハイリスクなら、利益も損失も大きくなる=ハイリターンとなるのです。逆に、値動き幅が小さいなら利益も損失も小さくなります。
投資においては、リスクとリターンの関係性を正しく理解しておくことが大切です。

 

投資の目的によってリスク許容度を変える

投資の目的は人それぞれあるものです。

  • 赤字にならなければいい
  • お小遣い程度稼ぎたい
  • 固定資産税分稼げればいい
  • 生活費分までは稼ぎたい
  • 大きな利益を狙っている

まずは、投資の目的を明確にしましょう。ある程度稼ぎたいという、曖昧なものではなく「3年で100万円の利益を出す」というようにより明確にしておくことをおすすめします。
目的が明確になれば、必要な投資スタイルやリスクの許容度も明確になります。

 

リスク許容度にあった不動産投資をする

投資の目的が明確になりリスク許容度も分かれば、それに合った不動産投資を選びます。需要の高い高額な不動産に投資すれば、リターンは大きくなる可能性がありますが、借入額も高額になりリスクも高まります。
リスクを抑えたいなら、借入額を減らして物件を選ぶ必要があるでしょう。

 

ただし、どんな不動産であれリスクをゼロにすることはできません。物件の状況や需要・周辺地域の様子など、投資前に徹底的にリサーチした上で、リスクを軽減できるようにしましょう。

 

 

不動産投資で失敗…カモにならないためには?

「不動産投資でカモになる」と聞いたことがある方もいるでしょう。近年人気の高まっている不動産投資ですが、中には悪徳な不動産会社に騙されてしまうケースもあります。
騙されてしまうと、大きな損失を出す恐れがあるので、カモにされないための大切なポイントをここではみていきましょう。

  • 投資の知識を身につける
  • シミュレーションをしておく
  • 情報収集をした上で比較検討する
  • 常にリスクがあることを意識する

 

投資の知識を身につける

勧められる不動産が本当に大丈夫か、判断するためには知識が必要です。不動産会社の営業マンは、さまざまな魅力的な営業トークで不動産を勧めてくるでしょう。
そのトークに乗せられずに、物件や不動産会社を慎重に見極める必要があります。
不動産投資では、不動産や投資だけでなく税金や法律など幅広い知識や最新の情報が重要です。書籍やインターネット・セミナーなどで勉強できるので、最低限の知識は身に付けるようにしましょう。

 

シミュレーションをしておく

気になる不動産を見つけた場合、すぐに投資を進めるのではなく、念入りにシミュレーションすることが大切です。不動産会社でもシミュレーションしてくれるでしょうが、自分でもシミュレーションするようにしましょう。

 

不動産投資の収支の基本は、家賃収入から経費や税金を差し引いた残りが所得です。もちろん、空室が出てしまうと収入が減少します。
また、老朽化による修繕などで支出が増えても所得が減ってしまうでしょう。空室や修繕費などを考慮して長期的な計画を、自分でも計算することが大切です。

 

不動産会社のシミュレーションの場合、税金や経費が考慮されていない場合があります。家賃収入も満室を想定した「想定利回り」で計算している場合もあるものです。提示される内容を鵜呑みにせずに、自分でシミュレーションするようにしましょう。

 

情報収集をした上で比較検討する

勧められるがままに紹介された物件に投資を進めるのではなく、他にも多くの物件と比較検討することが大切です。また、聞いただけの情報だけでなく、実際に足を運んで、物件の状況や周辺環境まで自分の目で確かめることも必要です。

 

「他にも買い手がいる」など、投資を急かすような営業トークには注意しなければなりません。焦って情報収集や比較検討がおろそかになると、物件を見誤ってしまう可能性が高くなります。

 

常にリスクがあることを意識する

不動産投資にはリスクがつきものです。リスクのない投資はありません。「リスクがなくて安全です」という謳い文句で近づいてくる営業マンは、信用できないといえるでしょう。
リスクもしっかりと説明してくれる信頼できる営業マンか、見極めましょう。
投資する以上は自分のお金を使って投資します。誰かの言葉を鵜呑みにするのではなく、「自分で」投資するという意識を持つことが大切です。

不動産投資の失敗事例はこちらの記事でも紹介しているので、参考にしてみてください。
>> 後悔続出…ワンルームマンション投資で失敗する理由と事例をご紹介【リンク】
>> 戸建投資の大失敗事例3選!デメリットや向いている人の特徴を解説【リンク】

 

 

まとめ

不動産投資には空室や老朽化・金利上昇などのリスクが伴います。しかし、投資する以上どんな投資でもリスクはあります。リスクについて正しく理解し対策した上で、投資目的や得たいリターンに応じたリスク許容度を検討することが大切です。

 

また、不動産投資では知識不足からカモにされて失敗してしまうケースも珍しくありません。投資の知識をつけ、自分で投資するという意識を持った上で、投資判断するようにしましょう。

 

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