「マンション経営」と聞くと「借金」や「破産」といったイメージを持たれる方もいらっしゃるのではないでしょうか。
確かに、マンション経営では多額のローンを組むことが多いため、失敗すると破産してしまう可能性もあります。
本記事では、実際にあった悲惨な事例に触れながら、不動産投資の注意点や、それでも不動産投資を始めてみたい人にお伝えしておきたいポイントなどをご紹介します。まずは不動産投資について学びたいという方は、こちらの記事から読んでいただくとより理解が深まります。
>>　不動産投資の第一歩　仕組み・種類・メリット・注意点を徹底解説【リンク】

【悲惨】マンション経営の失敗事例

最初に、マンション経営の悲惨な失敗事例をご紹介します。

具体的には以下のようなものです。

• マンション一棟経営で大破産
• ローンを借り過ぎて返済できなくなった
• 区分マンションで積み重なる赤字

マンション一棟経営で大破産

30代サラリーマンのAさんは5年間かけてマンション一棟経営を始めるための資金を作りました。
5年の間、実際にさまざまなマンションを内見して不動産や投資の知識を吸収。
金融機関や不動産会社との信頼関係も構築したうえで、築20年、1億5,000万円のマンション購入に成功しました。
しかし、実際にマンションの運用を始めて2年後には大規模な修繕が必要なことが判明します。
年数が経っていることから、前の所有者に責任を追及することもできず、多額の修繕費を全額支払った結果、手持ちの資金がなくなり、みるみるうちに赤字がふくらんでいってしまいました。
最終的に、マンションを売却しても残債を完済できないことが判明し、任意売却により物件を売却。残債を返済していくこともできないため、破産という道を選ぶことになりました。

ローンを借り過ぎて返済できなくなった

40代公務員のBさんは公務員ということもあり、比較的よい待遇でアパートローンを借りられることが分かりました。
まだ満足に自己資金を貯められていませんでしたが、1億円のマンションを購入できることが分かったため、ぎりぎりのキャッシュフローではありましたが物件を取得します。

しかし、実際に運用を始めてみると、入居者のうちの何人かは前の売主がフリーレント等により契約していたことが分かりました。1～2年経つと入居者がひとり、またひとりと退去し始めて空室が目立つように。

最終的に毎月の返済額に対して十分な家賃収入を得ることができず、Bさんはマンションを売却して清算することになりました。

区分マンションで積み重なる赤字

30代OLのCさんは、将来の収入に不安があり、不動産投資会社の営業マンから聞かされた「所得税と住民税の節税効果」もあり、区分マンションを購入することにしました。区分マンションから得られる家賃収入は、不動産所得として計上し、赤字になった場合には給与所得など他の所得と合算して損益通算することができます。
Cさんは、この損益通算効果があることから、例え赤字になっても大丈夫、と信じてしまったのでした。

しかし、実際に運用を開始してみると、毎年赤字が続き、手元の資金はどんどん減っていくことに気づきます。
確かに、所得税と住民税の節税効果は得られていますが、毎年赤字になればお金が減っていくのも当然だといえるでしょう。
Cさんは現在でもこの区分マンションを所有し、毎年赤字を計上し続けているといいます。

若者に人気のワンルームマンションの落とし穴

ワンルームマンションは比較的少額で購入できることから、若くして不動産投資を始めることが可能です。
20代サラリーマンのDさんは、「不動産投資でFIRE」というキーワードに乗せられて、ワンルームマンション投資を購入することにしました。

しかし、実際にワンルームマンションを購入してみると、修繕費や税金など想定した以上の経費がかかってしまうことに。

結果として、FIREどころか、毎年の不動産所得は赤字になってしまいました。ワンルームマンションを購入するために組んだローンはまだ20年残っているといいます。
売却しようにも満足な額で売却することもできず、Dさんは若くして大変な苦労を背負いこんでしまうことになったそうです。

マンション経営の注意点

ここでは、マンション経営の注意点について解説します。

具体的には以下のようなものです。

• 節税効果を期待してはいけない
• ローンを借りすぎない
• 長期的な視点でキャッシュフローを考える
• 表面利回りと実質利回りの両方をみる
• 初期費用以外にも支出は発生する
• 将来的にも需要のある物件か
• 入居者トラブル
• 出口戦略（キャピタルゲイン）は可能か

それぞれみていきましょう。

節税効果を期待してはいけない

マンション経営にはいくつかの節税効果がありますが、特に所得税の節税効果については注意が必要です。
マンション経営における所得税の節税効果とは、家賃収入などによる不動産所得が赤字になってしまった場合に、給与所得など他の所得と損益通算できるというもの。
例えば、不動産所得の1年間の所得が100万円の赤字で、給与所得が500万円だった場合、その年の所得を400万円として所得税や住民税を安くすることができるのです。

しかし、この節税効果は不動産所得が赤字であることが前提です。
せっかくマンション経営を始めるのであれば、赤字ではなく黒字を目指すべきだといえるでしょう。不動産投資の節税効果に関してはこちらの記事を参考にしてみてください。
>>　関連記事：不動産投資の節税効果はない？！目的にあった資産形成の方法を選ぼう【リンク】

ローンを借りすぎない

マンション経営を始めるにあたって、ローンを借り過ぎないことにも注意しておきましょう。

マンション経営は数千万円から時には1億円を超えるマンションを購入することもあります。多くの方がアパートローンを利用することになるでしょう。
マンション経営において、アパートローンを利用することは、少ない資金を元手に大きな資金を運用できるという点でメリットです。

一方、アパートローンを借りると、当然毎年返済していかなければなりません。多額のアパートローンを借りるとそれだけ毎月の負担が大きくなってしまうのです。
マンション経営を始める際には、必要に応じて自己資金を使うなど、しっかりシミュレーションしたうえでローンの借入額を決めることが大切です。

サラリーマンの方はローンが借りやすいですが、不動産投資をするにあたっての注意点もあります。こちらの記事も参考にしてみてください。
>>　サラリーマンは不動産投資を始めるべき！注意点やカモにされる理由も解説【リンク】

長期的な視点でキャッシュフローを考える

マンション経営は長期間に渡ってマンションを経営していく必要があります。
物件購入時から、10年も経てば、物件の状況も、周辺の状況も大きく変わってしまう可能性があります。

例えば、物件については、設備が古くなって修繕費が必要になったり、周辺の新築マンションとの競合で負けてしまい、空室になりやすくなったりといった影響が考えられるでしょう。
周辺の状況に関していえば、大学や工場の移転などで賃貸需要が大きく変動してしまう可能性もあります。
そうしたことを踏まえて、長期的な視点でキャッシュフローを考えることが大切だといえます。

表面利回りと実質利回りの両方をみる

不動産投資において、物件を購入するときに利回りをみるのが一般的です。利回りとは、物件の価格に対してどの程度の収益を得られるかを表すものです。

利回りにはいくつかの種類がありますが、特に表面利回りと実質利回りについては押さえておく必要があるでしょう。
表面利回りとは、物件の収益に着目した利回りで、一方の実質利回りは物件の収益だけでなく経費にも着目する利回りです。

一般的に、物件の広告などに記載されている利回りは前者の表面利回りです。
このため、広くさまざまな物件から投資したい物件を選ぶときには表面利回りを比較する必要があるでしょう。

一方、さまざまな物件の中から数点程度に物件を絞ったあとは、しっかり経費まで調査したうえで、実質利回りで比較することが大切になります。不動産投資の利回りに関してはこちらの記事も参考にしてみてください。
>>　不動産投資の利回りランキング　利回り相場や物件選びのポイントを解説【リンク】

初期費用以外にも支出は発生する

マンション経営を始める際にはイメージしにくいものですが、実際に運用を始めると、初期費用以外にもさまざまな支出が発生します。

例えば、居室内のエアコンが入居者の故意でなく、故障してしまった場合には交換しなければならないでしょう。その他にも、退去者が出たときのハウスクリーニング費用や、カギの交換費用などをオーナーが持つケースもあります。

また、古い物件になるとマンションの外壁塗装や給排水設備など大きな出費を覚悟しなければならないこともあります。
物件購入前にこうした経費について、できるだけ詳細にシミュレーションしておくことが大切だといえます。

将来的にも需要のある物件か

マンション経営は、場合によって数十年に渡って運用していくものです。
物件選びをするにあたっては、物件取得時だけでなく、将来的にも需要のある物件かという視点を持つことが大切だといえるでしょう。

先述した通り、長く運用していく中で、近くにある工場や大学などが移転してしまうケースもあります。そうしたときに、工場に勤める従業員の方や大学生を主なターゲットにしている物件だと、致命的なダメージを負ってしまう可能性があるのです。

物件選定時には「将来にわたって需要のある物件か」という視点をしっかり持っておくようにしましょう。

入居者トラブル

マンション経営をしていると避けられないものの一つに、入居者トラブルがあります。

具体的には、家賃滞納や騒音問題、ゴミ出しマナーなどがあります。家賃滞納やゴミ出しマナーについては、入居者の審査を厳格にするといった対策が考えられますが、騒音問題など、住む人の感覚の問題でトラブルになってしまうこともあるでしょう。
普通の人にとっては問題とならない音も、騒音と感じてしまうといったケースがあるのです。

マンション経営を続けていくのであれば、こうした問題に対応していかなければならないこともある点には注意が必要です。

出口戦略（キャピタルゲイン）は可能か

不動産投資においては、家賃収入などによる家賃収入と、売却益によるキャピタルゲインの両方をトータルで考えることが大切です。
物件選定時には、家賃収入だけでなくキャピタルゲインをどのタイミングで狙うかといった、出口戦略についても考えておくことが大切だといえるでしょう。

例えば、5,000万円の物件を購入し、5年間運用して1,000万円の収益を手に入れて、5年間に5,000万円で売却した場合、トータルで考えると1,000万円のプラスとなります。

一方、5年間の売却額が4,000万円だった場合はプラスマイナスゼロ、6,000万円だった場合には2,000万円のプラスとなります。

マンションは築年数が20年を超えると売却しづらくなるといった傾向や、5年以内の売却だと税金が高くなるといった税制などを理解したうえで、出口戦略を立てることが大切だといえるでしょう。

不動産投資の出口戦略に関してはこちらの記事も参考にしてみてください。
>>　出口戦略で不動産投資の勝ち組に！物件のポイントや売却のタイミング【リンク】

サブリース契約を結ぶときのポイント

マンション経営を考えるにあたって、サブリース契約を結ぶ際にはどのような点に気を付けるとよいのでしょうか。
ここでは、サブリース契約とはそもそもどのようなものかといった点から、契約を結ぶときのポイントなどを解説します。

そもそもサブリースとは

サブリースとは、サブリース会社に物件を貸し付けて、サブリース会社が直接入居者を募集するといったものです。
サブリース契約にはいくつかのパターンがありますが、オーソドックスなものとして、サブリース契約を結ぶと、オーナーは空室リスクを気にすることなく、毎月安定した家賃収入を得られるといったものがあります。

空室リスクはマンション経営において常に闘わなければならないリスクであり、このリスクを避けられる点は大きなメリットとなるでしょう。

サブリースの問題点

オーナー側からみたサブリース契約の問題点は、オーナーは、日本の法律上弱い立場にある貸主としての立場になってしまうことが挙げられるでしょう。
サブリース契約の中には、契約時の家賃について「永久保証」などと謳っているケースがありますが、サブリース会社側の意向により、家賃を下げられてしまう可能性があります。

また、サブリース会社に管理を一括して任せてしまったが故に、契約解除後の物件はしっかりとした管理がなされておらず、高額な修繕費用が必要になってしまうといったことも考えられます。

サブリース契約を結ぶときのポイント

以上のことから、サブリース契約を結ぶときには、実績があり、信頼のおけるサブリース会社を厳選することが大切だといえます。

過去から現在にかけてどのような物件を管理しており、また管理状況はどうなのかといった点まで含めて調査できるとよいでしょう。インターネットの口コミなどが参考になることもあります。

管理会社を選ぶときのポイント

マンション経営をするにあたり、管理会社に管理を委託するケースは多いでしょう。

ここでは、その際、管理会社を選ぶときのポイントとして以下3つをご紹介します。

• 集客力があるか
• 管理費費用は適切か
• アクセスしやすい場所にあるか

それぞれみていきましょう。

集客力があるか

多くの場合、不動産会社に入居者付けを依頼することになるでしょう。その際、管理会社の集客力は非常に重要なポイントとなります。
その地域に多くの店舗を展開しているような不動産会社であれば、高い集客力を期待しやすいといえます。

管理費費用は適切か

不動産会社に管理を委託すると、管理費を支払うことになります。

管理費の一般的な相場は「賃料×5%」程度です。

ただし、どこまで管理を委託するかにより、適切な管理費用は異なります。不動産会社によっては、共用設備の点検に別途費用がかかるといったケースもあるため注意が必要です。管理費が安くても十分な管理をしてくれないようであれば問題です。

一方で、多少高くでもしっかりと管理をして、入居希望者が絶えない物件にしてくれるようであれば問題ないともいえるでしょう。

アクセスしやすい場所にあるか

管理会社の立地も重要なポイントとなります。
物件の管理は定期的に行なう必要があるものですが、管理会社の拠点から物件の場所まで離れているようであれば、定期的に管理がなされない可能性が高くなってしまうでしょう。

また、入居者からクレームが入ったようなケースでも、物件の近くに管理会社の拠点があれば、すぐに対応してくれやすくなります。
もちろん、「近くにあるから」という理由だけで決めるべきではありませんが、管理会社の拠点から物件までのアクセスのよさは押さえておく必要があるでしょう。

マンション経営すべき？向いている人の特徴

マンション経営に向いている人とはどのような人なのでしょうか？
ここでは、一棟マンションと区分マンション、ワンルームマンションそれぞれについて説明します。

一棟マンション経営の場合

一棟マンション経営に向いている人の特徴は、以下のような人です。

• まとまった自己資金がある人
• 大きな収益を得たい人
• 年収の高い人

一棟マンションの場合、まず物件を取得するのにある程度の年収とまとまった自己資金が求められるのが一般的です。まずは、その基準を満たしている必要があります。

また、一棟マンションは収益性を高くしやすいため、事業をどんどん拡大していきたいという人に向いているといえます。

区分マンション投資の場合

区分マンション投資に向いている人は、以下のような人です。

• 少額から始めたい人
• 副業で不動産投資したい人
• 将来の年金代わりにしたい人

区分マンション投資は、一棟マンション投資と比べると、比較的少額で始めやすいことから、副業で始めたい人等に向いているといえるでしょう。

また、現役時代でマンションを1室購入しておき、給料が得られるうちにローンを完済して、老後は家賃収入で余裕のある暮らしをしたいといった方にもおすすめです。
もちろん、区分マンションを複数所有して事業を拡大していくことも可能です。

ワンルームマンション投資の場合

ワンルームマンション投資に向いている人の特徴は、基本的には区分マンション投資と同じです。

• 少額から始めたい人
• 副業で不動産投資したい人
• 将来の年金代わりにしたい人

ワンルームマンションは、区分マンションよりさらに少額で始めやすい投資で、初心者の方に向いています。
特に都心の物件などは将来に渡って高い需要を見込むことができます。

一方で、一棟マンションと比べると収益性は見劣りしやすい点に注意が必要です。ワンルームマンション投資に関してはこちらの記事で解説しているので、参考にしてみてください。
>>　ワンルームマンション投資の落とし穴。仕組みやメリットを徹底解説【リンク】

マンション経営だけではない！不動産投資の種類

最後に、マンション経営以外の不動産投資についてご紹介していきます。

アパート経営

アパートを所有して第三者に貸し出して家賃収入を得ることです。
アパートの厳密な定義はありませんが、一般的には木造か鉄骨造で、3階建て以下の物件のことだと考えるとよいでしょう。

1棟マンションと比べると、室数は少なくなりやすいですが、少額で始めやすいです。
また、年数の経過だけでは価値が落ちない土地についても丸ごと所有権を持つことから、将来子どもに資産を遺すといった視点でもおすすめだといえます。

区分マンション投資

区分マンションを所有して第三者に貸し出して賃料を得る方法です。
1棟マンションと比べて、1室しか所有しないことから、少額で購入しやすいですが、収益性が低く、また空室になると収益がゼロになってしまうという問題があります。

ただし、区分マンション投資でも複数所有することで、空室リスクを緩和することは可能です。

ワンルームマンション投資

ワンルームマンションを所有して第三者に貸し出して賃料を得る方法です。
区分マンション投資に近い特徴を持ちますが、区分マンション投資よりもさらに少額で購入しやすく、投資初心者におすすめだといえるでしょう。

ワンルームマンションは多くの場合、投資目的の所有となるため、売却時によい条件で売却しづらいといった特徴も押さえておく必要があります。

戸建投資

戸建を所有して第三者に貸し出して賃料を得る方法です。
基本的にファミリー向けということもあり、マンションなどと競合しづらいといった特徴があります。

また、土地の所有権も丸ごと所有するため、将来子どもに資産を遺すことができます。老後に自分で住むことを前提に購入するといったことも考えられるでしょう。戸建投資に関しては、こちらの記事で解説しているので参考にしてみてください。
>>　【初心者向け】戸建投資は危険？メリットデメリットを徹底解説【リンク】

J-REIT（不動産投資信託）

J-REITとは不動産投資信託のことで、証券会社で銘柄を購入することで投資できます。
マンション経営と比べて、実際に自分で不動産を所有したり管理したりする必要がないことから、気軽に始めやすい投資方法だといえるでしょう。

駐車場・バイク駐輪場

駐車場やバイク駐輪場を所有し、第三者に貸し出すことで賃料や利用料を得る方法です。
月極による方法と時間貸しによる方法があり、一般的に時間貸しの方が収益性を高くしやすく、一方で月極は安定した収入を得やすいといった特徴があります。

人口減少が続く現代においても自動車の数は大きく減っておらず、立地をしっかり選定すれば高い収益を実現することも可能です。

マンション経営と比べると、少ない自己資金で運用を始めることができる一方で、収益も少なくなりやすく、ローリスクローリターンの投資法だといえるでしょう。

トランクルーム

トランクルームを所有し、第三者に貸し出すことで賃料を得る方法です。
トランクルームは需要に対してまだ十分な量が供給されているとはいえず、立地をしっかり選定すれば安定的な収益を目指せるでしょう。

マンション経営と比べると、少ない自己資金で運用を始めることが可能です。駐車場経営と同じく、比較的ローリスクローリターンとなり、はじめやすい投資方法だといえます。

まとめ

マンション経営について、失敗事例などご紹介しながら、注意点や向いている人、マンション経営以外の投資法などご紹介しました。

マンション経営は不動産投資の中でも王道といえる投資法で、大きな資金を投下する必要があることから、始めるのであればしっかり勉強することが大切だといえるでしょう。
過去に失敗してしまった人と同じ失敗をしないよう、本記事でご紹介した失敗事例を参考に、ご自分のマンション経営に役立ててください。

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