投資戸建

戸建ニーズ

戸建は望ましい住宅の形態として圧倒的人気です。理由は、十分な広さの確保、設備仕様の充実、隣家が気にならない独立性、安全面でも地震や火災に対して安心できるからです。ですが、新築賃貸の戸建供給は全体の2%しかありません。需要と供給のバランスがとれていないのが実情です。

望ましい住宅の形態(2016年)

土地問題に関する国民の意識調査 戸建70.2%
大人気の戸建需要70%以上

住まいの広さ基準

  世帯人数別の住戸専用面積(例)(単位:㎥)
単身 2人 3人 4人
誘導居住
面積水準
一般型 55 75【75】 100【87.5】 125【112.5】
都市住居型 40 55【55】 75【65】 95【85】

「内閣府」発表の基準値より抜粋

住生活基本計画で示された豊かな住生活の実現を前提として、
多様なライフスタイルに対応するために必要と考えられる面積水準
ファミリー世帯ファミリー世帯

近隣居住者への不満

近隣居住者への不満グラフ 騒音が多い
男性と女性
男女共に半数近くが近隣・隣家居住者の騒音に不満を感じている。
騒音対策がされている独立感のある物件が好ましい騒音対策がされている独立感のある物件が好ましい

新築賃貸住宅着工棟数(2018年)

新築賃貸住宅着工棟数73.5%(291,521戸)
需要70%>供給2%
ぜんぜん足りていない

社会に必要とされる戸建ですが…
住み替え願望・ローンのリスク・転勤の可能性を考えれば
戸建賃貸の方がより理想となります。

だから

だから私たちは投資戸建商品を開発しました。
投資家様、土地オーナー様、入居者様に
より永く安心した生活を提供します。

リーブルファイン

ローリスク・ミドルリターンの投資戸建「リーブルファイン」を通して、
投資家様へは安定的な収益、土地オーナー様へは有効活用、入居者様へは快適な生活を送っていただきたい。
その想いを胸に今後とも努力を惜しまずに邁進してまいります。

シュミレーション

投資家様シュミレーション実例

リーブルファインを建築した場合
月々のローン払い
月々プラス17万円
土地オーナー様シュミレーション実例

※別途租税、諸費用が発生します。
※売電収入は太陽光発電シュミレーションによります。

土地オーナー様シュミレーション実例

リーブルファインを購入した場合
月々のローン払い
月々プラス14万円
投資家様シュミレーション実例

※別途租税、諸費用が発生します。
※売電収入は太陽光発電シュミレーションによります。

Q&A

よくいただく9つのご質問に
お答えします。

太陽光発電の収入は、
保証されているの?
売電収入は保証されません。
太陽光メーカーによる出力保証は行っておりますので、詳しい内容につきましては弊社までお気軽にお問い合わせください。
管理はどこに任せればいいの?
管理につきましては、各物件のエリアにございます地元の不動産会社を紹介させて頂きます。
区分マンションの賃貸は
ありませんか?
弊社では区分マンションの取り扱いはおこなっておりません。
安定的かつ長期的に利回りを維持するために共用部分の維持管理や修繕に費用のかからない戸建てタイプが適していると私達は考えます。
中古の物件はありませんか?
弊社では取り扱いはありません。
中古物件は表面利回りこそ高く見えますが緊急修繕などの見えないリスクがあるため、新築物件をおすすめしています。
どうして分譲住宅を扱ってきた
一建設が収益不動産を扱う事業を
はじめたんですか
現在、年間の住宅着工棟数が約97万戸といわれる中で、賃貸住宅着工棟数が40万戸を越えるシェアとなってきています。 その中で、賃貸マーケットにおいて供給量が圧倒的に不足している75平米以上の戸建賃貸を扱う当部門が、弊社の分譲事業に並ぶ将来の事業の柱として発足しました。
購入するにあたって、
銀行融資の相談はできますか
ご購入に際しての資金シミュレーションから融資可能な金融機関のご紹介まで一貫してお手伝いさせていただきます。お気軽にご相談ください。
持っている土地に賃貸住宅を
建ててもらう相談は可能ですか
もちろん可能です。ご所有のお土地の周辺の市場調査から、建築にあたっての要綱、規制など全てお調べをさせていただき、最適なプランをご提案させていただきます。
なぜアパートローンで
借り入れをすることが
メリットになるんでしょうか
投資(資産運用)の中で金融機関から借り入れを活用することで、自己資本に対する利益率(レバレッジ)を高めることができます。
また、借り入れを行うことで、節税にもつながることもありますが、借り入れと返済額とのバランスには注意が必要です。
一建設ではサブリースで
借り上げしてもらえるんですか
弊社では一括借り上げなどの取り扱いはしておりません。物件エリアで賃貸付けに力のある管理会社をご紹介させていただいております。 尚、ご希望に応じてサブリース会社をご紹介させていただくことも可能です。

不動産投資用語集

ROE

財務指標の一つであり、自己資本に対しての利益の比率(%)(Return On Equity)
自己資金の投資効率を見る指標。

ROA

財務指標の一つであり、自己資本だけでなく、借入等の他人資本(負債)などを含めた総資産に対しての利益率。
資金全体の投資効率の指標となる為、複数の投資対象がある場合にポートフォリオ全体の投資効率を見る場合に利用される。

アセットアロケーション

資産の配分を指す。アセット(資産)・アロケーション(配分・割り当て)
個々人の資産状況、リスクの許容範囲、運用目的を踏まえ効率的なリターンを達成する為に、市場環境に合わせ、「現預金」「国内株式」「国外株式」「債権」「不動産」等の異なる特性を持つ商品グループに資産の配分行うこと。
⇒ポートフォリオ:具体的な運用商品の組み合わせ

アセットマネジメント

資産の管理・運用を指す。また、管理運用を行う、投資顧問業務の意として使用する場合もある。
資産全体の組み換えから、ポートフォリオのアドバイス、管理会社の選定等、資産の効率的な運用、物件の高収益化を行う。
⇒プロパティマネジメント

イールドギャップ

実質利回りと長期金利との差のこと。
不動産の場合、仮に実質利回り6%の物件を金利2%で購入した場合、イールドギャップは4%となる。
一般的にイールドギャップが高い物件程、収益性の高い物件といえる。
一方で融資の期間によって実際の収益性は、変動する為、必ずしもイールドキャップの高い物件が収益性の高い物件とは限らない。

インカムゲイン

投資によって取得した商品が生み出す利益のこと。
株式の配当金、不動産の家賃収入が該当する。
⇔キャピタルゲイン

AD

入居募集の際に仲介手数料とは別に、仲介会社に対して支払う広告宣伝費を指す。

NOI

実際に発生した賃料収入から実際にかかる運営費用(固定資産税、管理費等)を控除した額
ローンの返済、資本的支出を伴う修繕費、減価償却費等は考慮しない為、現在の物件が生み出す単純な収益額を示す数値となる。
⇒ネット利回り

オーナーチェンジ

賃貸物件を所有者が賃借人がついた状態で他者に売却すること。
満室のオーナーチェンジの場合、購入者は新たに賃借人を探す必要がない為、新たに賃借人を募集する費用が発生しないというメリットがある。

界壁

アパートなどの共同住宅で、各住戸間を区切っている壁のこと。
法令により規定が定められており、耐火性能・遮音性能が求められる。

元金均等返済

返済額に対する元金の金額が一定の返済方式。返済当初の返済額が多く、返済の後期になるにつれて返済額が減っていく。金利や返済期間が同じ場合、元利均等に対して元金の返済が早い為、利息の総支払額が少なくなる
⇔元利均等返済

元利均等返済

毎月の返済額が一定になる返済額、元金の減りが遅い為、利息の総支払額は元金均等に対して多くなるが、支払額が一定の為、返済計画をたてやすくなる。
⇔元金均等返済

管理会社

不動産の所有者、賃貸人の委託を受けて不動産の管理業を行う企業。
主に以下の委託形態にわかれる。

・全部委託:管理会社に管理業務の全てを委託する。
集金・清掃会社の手配等の手間がない分、中間マージン等により費用が掛かる。
・一部委託:集金・会計業務のみ等、一部の業務のみを管理会社に委託する。
清掃会社に直接の委託等で金額が管理費用を抑えられる可能性がある一方で、手間がかかり、直接の依頼においても提携等がない為、割高になる場合もある。
・自主管理:集金から清掃及び委託まで全て所有者にて行う。
管理会社への費用が掛からない一方トラブル等への対処も求められる。

共益費

マンションやアパートなど共同住宅等で廊下やエレベーター、玄関などの共用部分等の維持管理費・セキュリティ費・水光熱費・消耗品費等の為に支払われる費用。

キャピタルゲイン

保有資産を売却した際に得られる利益を指す。
不動産の場合、購入時より高い金額で売却した場合の差額がキャピタルゲインとなる。
⇒インカムゲイン

区分所有権

一棟の建物を、構造上区分された複数の部分に独立させ、使用している際にその各独立部分に対して有する所有権を指す。
共用部分に対しては、専有部分の床面積によって持分を有することとなる。

グロス利回り

表面利回りと同義。

減価償却費

経年の劣化による資産価値の減少を毎年一定の方法で、費用として計算上、経費化されるもの。
「定額法」「定率法」の2通りによる計上方法があり、建物は「定額法」のみが適用される。
付帯設備等は計上方法を選択できる。

建築面積

建築物の外壁・あるいは外壁に代わる柱で囲まれた部分の水平投影面積。

建蔽率

建築面積の敷地面積に対する割合のことでパーセントで表示される。

構造

住宅においては、主に木構造・鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造に分かれる。
リーブルファインでは木構造の木造枠組み工法(High-CUBE工法)を採用。

構造計算

建物がどこまでの災害に耐えられるか、客観的な数値により計算を行うこと。
構造計算により耐力壁の量やバランスを検討することで、より強固な建物となる。

個別信用情報

個信とも呼ばれ、返済能力を把握する為の情報。個人情報の他に、借入額、延滞の有無、支払状況等の情報を融資期間が把握する為、国指定の信用情報機関が管理している。

コンバージョン

居住用をオフィスや店舗へ変更する等の建物の用途を変更する改修のこと。

サブリース

転貸を指す。不動産事業の場合、業者が物件を借り上げ転貸することで空室の有無に関わらず、一定額の家賃が入ってくるサービス。

敷地面積

敷地の水平投影面積(上空から見た面積)。
同一敷地に建築可能な建物は一つの建物とされている。

収益還元法

賃貸不動産・事業用不動産の価格の査定に用いられる方法のひとつ。
家賃収入・売電収入・駐車場収入等の不動産が生み出す収益をもとに不動産の価値を算定する手法

住宅性能表示制度

「住宅の品質確保の促進等に関する法律」に基づく制度。
住宅性能を分かりやすく表示し、消費者の比較を容易にする制度。

省令準耐火

火災に対し、一定の基準を満たした住宅。
融資の優遇処置や火災保険料の軽減をすることができる。

積算法

不動産の価値算定方式のひとつ。
新規の募集賃料を求める手法であり、基礎価格に期待利回りを乗ずることによって対象の不動産が事業を継続する為に必要な賃料を求める

専有面積

マンションなどの区分所有権の対象となっている部分で、住民が自由に使用できる部分の面積。

耐用年数

減価償却資産が宝来の用途・用法によって通常使用できる期間をさす。
「法定耐用年数」とは、徴税上の観点から、償却資産を「種類」「構造」「用途」等により法令上に定められた、償却資産の使用可能期間。
不動産の場合、木造家屋22年、鉄骨造は鉄骨の肉厚により19~34年
鉄筋コンクリート造の場合、47年となっている。

耐力壁

建物の構造を担い、地震や風などの横方向からの力、屋根や積雪などの上からの力を受けるために必要な壁。

賃料坪単価

1坪あたりの賃料収入額。住居系で同じ築年数の物件の場合、一般的に居室面積が狭いほど、賃料坪単価は高くなる。

出口戦略

購入する資産の一定保有期間後の換金方法を予め計画すること。
資産の売却等の方法がある。

登録免許税

登記の設定・移転等の際に発生する、国税
不動産の売買の場合、購入時の所有権移転登記・融資の際の抵当権設定登記等の際に発生する。

ネット利回り

家賃収入から実際に発生する経費を引いて計算した利回り。
経費を差し引いている為、表面利回りに比べ、より実態に近い利回りとなる。
一方で借り入れ金の返済を考慮しないため、金利・期間によっては収益性が変動するので注意が必要

延床面積

建物の各階床面積をすべて合計した床面積。

表面利回り

資産が生み出す年間収入を購入価格で割ったもの。
経費等を考慮に入れていないため大まかな指標として使用される。

不整形地

三角形やL字などの正方形や長方形ではなく土地利用が難しい形状の土地。
⇔整形地

フリーレント

賃貸借の契約において、一定期間の賃料を無料にすること。
入居促進の手段のひとつとして行われることが多い。

プロパティ・マネジメント

不動産の実際の管理、運営を行うこと、及びその業務。
賃借人の募集、賃料の設定、契約の代行等の業務の他に、不動産の維持・保全等の業務を行う。
⇒アセットマネジメント

法定共用部分

1棟の建物において、住戸・事務所などの専有部に属さない部分。
(エントランス・エレベーターなど)

保証料

融資を受ける際に保証会社を設定する為に必要な手数料。
金融機関及び融資額によって変動する。

窓先空地

共同住宅などにおいて、居室の窓の前面に設けられる通路、その他避難上有効な空地のこと。

家賃保証会社

保証人の代わりに賃借人の家賃滞納の際に支払いを行う会社。

容積率

延床面積の敷地面積に対する割合のことででパーセントで表示される。

ランニングコスト

建物の運営を行う上で必要となる経費。
建物の管理費、水光熱費が含まれる。
一般的に共用部分等が広くなるほど、費用が増加する。

リノベーション

建物の大規模改修を指す。不動産事業の場合、入居率の改善や経年によって下落した賃料の上昇を目的として行うことが多い。

レバレッジ

借入を行うことにより、自己資金より大きな投資を行う手法。
借入の返済額を超える収入を生む事業の場合、少ない自己資金で、多額の収益を生む手法となる。
一方で、自己資金以上の価格の物件を購入することができる為、事業の収益性によっては、多額の損失が発生するリスクもある。

レンタブル比

延床面積に対する賃貸部分の床面積の比率のことで、賃料収入は、賃貸部分のみから発生するため、レンタブル比が高い。
つまり、共用部分の少ない物件程、収益性は高くなる。

レントロール

不動産の賃借状況を一覧化したもの、各戸の入居状況や、賃料、契約内容が一覧化されたおり、物件の現状を把握するのに利用される。

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